路線価 (2023) 茨城県潮来市大生字御鍵免1011-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 潮来市茨城県潮来市大生字御鍵免１０１１番３外
価格時点	2023 年
駅名	延方駅 から 5600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	440万 円 (902 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万6,133 円 1平米 4,880 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	440万 円 (902 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万6,133 円／坪 1平米 4,880 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、潮来市郊外部のほか隣接する行方市郊外部を含む農家住宅地域一帯に及ぶ。需要者は圏域に地縁血縁関係を有する一次取得者が中心である。近隣地域は店舗等も見られる県道沿いの農家住宅地域であるが、地元住民の近隣関係が密接なこともあり圏外者の流入が限られているため取引が少なく市場性も低い。需要の中心となる価格帯は、土地は１坪当たり１５，０００～１９，０００円程度である。 (2) 同一需給圏は潮来市を中心とする郊外の住宅地域である。需要者は地縁関係者が中心であり、外部からの転入はほとんど見られない。生活利便性のやや劣る地域のため需要と供給のいずれも弱く、取引は少ない。取引が少なく、画地規模も様々なため、中心となる総額の価格帯の把握は困難であるが、㎡単価は５，０００～７，０００円台程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、自己使用目的の取引が中心で、類似地域において多数の取引事例が採用できた。市街化調整区域の農家住宅地域で、標準地の周辺ではアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が未熟成のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は調整区域の事例を採用し地域性に留意して比準しており取引の実態を適切に反映した価格と言える。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、近隣地域にはアパート等の収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	延方駅　北西方
距離	5600 m
土地の状態
土地面積	272.8 坪 (902 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、店舗、事業所等が見られる農家住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	潮来市茨城県潮来市大生字御鍵免１０１１番３外
標準地の範囲
東	500 m
西	1700 m
南	1000 m
北	900 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	32 m
奥行き	27.5 m
面積	880 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０．６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧潮来町の県道沿いの農家住宅地域。従来から地域の特性に変動はなく今後も現状のまま維持されるものと予測する。地価は市の中心部と駅から離れているため、市場性が低く弱含みで推移するものと予測する。 (2)農家集落地域として、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地縁関係者の需要が中心となるが、人口減少等により需要自体が弱まっているため、地価は微減傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万6,133 円 1平米 4,880 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万6,133 円 1平米 4,880 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万6,133円 1平米 4,880円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 1万6,266円 1平米 4,920円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万6,133円 1平米 4,880円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 1万6,266円 1平米 4,920円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地盤の良い住宅地域（大塚野・宮前地区等）の需要は安定している。また日の出地区も回復基調にある。ほかは人口減少で需要が乏しく地価も弱含み。 (2)県平均より人口減少率はやや大きく、高齢化率もやや高い。建築着工戸数は持ち直している。価格の安定している地域も見られる。
地域要因
(1)潮来市郊外の農家住宅地域。県道沿いに位置しているが、最寄り駅と市の中心部から離れているので、需要は乏しく地価も弱含みである。 (2)北浦近くの農家集落地域であり、生活利便性はやや劣るが、水田の広がる自然豊かな住環境に特段変動はない。大生地区の人口及び世帯数は減少傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市大生字御鍵免１０１１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,027 円／平米 1万7 円／坪
推定価格 平米 坪	3,003 円／平米 9,928 円／坪
標準価格 平米 坪	4,557 円／平米 1万5,065 円／坪
査定価格 平米 坪	4,560 円／平米 1万5,075 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市大生字御鍵免１０１１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,000 円／平米 1万3,224 円／坪
推定価格 平米 坪	4,408 円／平米 1万4,573 円／坪
標準価格 平米 坪	4,871 円／平米 1万6,104 円／坪
査定価格 平米 坪	4,870 円／平米 1万6,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市大生字御鍵免１０１１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,016 円／平米 1万6,583 円／坪
推定価格 平米 坪	4,823 円／平米 1万5,945 円／坪
標準価格 平米 坪	4,887 円／平米 1万6,156 円／坪
査定価格 平米 坪	4,890 円／平米 1万6,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市大生字御鍵免１０１１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,235 円／平米 1万7,307 円／坪
推定価格 平米 坪	4,988 円／平米 1万6,490 円／坪
標準価格 平米 坪	4,881 円／平米 1万6,137 円／坪
査定価格 平米 坪	4,880 円／平米 1万6,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市大生字御鍵免１０１１番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,893 円／平米 2万2,788 円／坪
推定価格 平米 坪	6,845 円／平米 2万2,630 円／坪
標準価格 平米 坪	5,143 円／平米 1万7,003 円／坪
査定価格 平米 坪	5,140 円／平米 1万6,993 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情