路線価 (2023) 茨城県守谷市百合ケ丘2-字清水2765-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 守谷市茨城県守谷市百合ケ丘２丁目字清水２７６５番１１外
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 26万7,786 円
1平米当たり	1平米 8万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円／坪 1平米 10万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、守谷市を中心とし、つくばみらい市や取手市に存する各駅に比較的近い住宅地である。主たる需要者であるが、都心方面へ通勤し、高い経済力を有する若年層であると判断した。同一需給圏内において、守谷駅徒歩圏に位置する既存住宅地域に対する需要は、物件の枯渇もあり非常に堅調に推移している。需要の中心となる価格帯であるが土地が５０坪程度で１７５０万円以上、新築で３７５０万円前後と見込まれ、非常に堅調に推移している。 (2) 同一需給圏は守谷市内の低層住宅地で、需要者は守谷市内に居住する一次取得者層及び買替層のほか、都内等へ通勤する県外からの需要も見られ、昨今は県外の需要が増加傾向にある。市内全体が供給不足で、特に守谷駅勢圏の稀少性は高く地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯としては、土地は４５～５０坪程度で１，６００～１，８００万円前後、新築戸建物件は３，０００～３，７００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は守谷駅が徒歩圏であり、利便性が良好な住宅地域である。収益価格であるが画地規模が小さいため、経済合理性に見合った賃貸経営が困難と判断し、その適用を断念した。比準価格は、同一需給圏内の住宅地域より、信頼性が高い事例が収集できたため、精度が高いと判断できる。したがって、主たる市場参加者である自用地を求める層の視点に立ち、客観的であって実証的な価格である比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は幹線道路背後の旧来からの住宅地域で、アパート等も見られるが、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、守谷市内の取引事例から住宅地としての各要因に着目し適正に試算がなされており、信頼性の程度が高い。収益還元法に関しては、画地規模等から経済合理的な賃貸用建物を想定することは非現実的であるため適用は見送った。以上、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	守谷駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	46 坪 (152 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守谷市茨城県守谷市百合ケ丘２丁目字清水２７６５番１１外
標準地の範囲
東	70 m
西	250 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)守谷駅徒歩圏の既存住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。付近では徐々に熟成が進み、かつ希少性も相俟って需要が集中している。今後地価は、相当程度強含みで推移していくものと予測される。 (2)当該地域は一般住宅を中心とした住宅地域で、供給不足に加え需要は増大しており、今後も強含みの状況が継続していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 7.1 ％
2022年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 7.1 ％
2019年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で４．８％増加しており、高齢化率は２４．１％であった。県の高齢化率３０．６％と比べると低い率である。 (2)守谷市の人口は増加傾向、高齢化率は低い。市内全体が供給不足にあり、守谷駅勢圏を中心に生活利便性が良好なエリアの需要は特に堅調に推移。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はない。住環境も良好な状況を保持し、経済力を有する層に対し訴求力を有しいる。利便性も高く、底堅く推移している。 (2)中学校に近い旧来からの住宅地域で、街路条件はやや劣るものの利便性が高く需要は強含みで推移している。
個別的要因	(1)接面方位が北東側であるため、北側で街路に接する画地と比較して若干競争力が優る。また個別的要因に特段変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	守谷ＨＭ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市百合ケ丘２丁目字清水２７６５番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,359 円／平米 34万1,705 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,792 円／平米 34万6,442 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,958 円／平米 35万297 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市百合ケ丘２丁目字清水２７６５番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,465 円／平米 29万5,771 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,579 円／平米 29万2,842 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,420 円／平米 36万8,355 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市百合ケ丘２丁目字清水２７６５番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,578 円／平米 32万5,899 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,884 円／平米 31万381 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,808 円／平米 35万3,107 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市百合ケ丘２丁目字清水２７６５番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,091 円／平米 36万655 円／坪
推定価格 平米 坪	10万823 円／平米 33万3,321 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,986 円／平米 34万472 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情