路線価 (2023) 茨城県守谷市松ケ丘7-4-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 守谷市茨城県守谷市松ケ丘７丁目４番５
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,260万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万1,343 円 1平米 9万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万2,004 円／坪 1平米 9万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は守谷市内に存する区画整然とした低層住宅地域一円で、需要者は守谷市内に居住する住宅一次取得者層及び買替層が中心で、都内等へ通勤する県外からの転入需要も見られる。守谷駅周辺の宅地供給が極めて少ないことから、松ケ丘地区でも利便性が良好な地域においては需要の高まりが見られ、地価は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで２３００万円前後、新築戸建物件では３５００～４５００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は概ね守谷市内のつくばエクスプレス線守谷駅が利用可能圏内の住宅地域である。需要者は圏内に居住する３０～４０代の一次取得者のほか、県外からの需要もある。守谷駅勢圏に属する地域は、利便性が高いうえに物件供給が少ないことから価格は上昇傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は７０坪程度で２２５０万円前後、新築の戸建物件はローコスト物件でも敷地５０坪程度で３０００万円を超える水準となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は幹線道路背後の区画整然とした住宅地域で、アパート等も見られるが、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は守谷市内の複数の取引事例から比準し、市場性を反映し説得力を有する。収益価格は居住の快適性が重視される住宅地域であるため比準価格に比し低位に試算された。よって、投資採算性を反映する収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅のほかアパートも見られる区画整然とした住宅地である。周辺は賃貸住宅の供給が多いうえ、敷地内での駐車場確保により容積充足率が低下するため、収益価格は低位に試算された。居住環境が重視される住宅地のため、市場価値を適切に表している比準価格により説得力があると判断した。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、後記代表標準地より検討した価格との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	守谷駅　南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	70.5 坪 (233 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守谷市茨城県守谷市松ケ丘７丁目４番５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	17 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北，６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は大型商業施設に近い区画整然とした住宅地域で、その利便性等から需要の高まりが見られ、今後もこの傾向が継続するものと予測され、地価は堅調に推移するものと思料される。 (2)各種店舗に近く利便性に優れる区画整然とした住宅地であり、現在の住環境を維持すると予測する。環境・利便性が良好で、需要が多いため価格は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万1,343 円 1平米 9万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万2,004 円 1平米 9万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万1,343円 1平米 9万7,200円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 30万8,119円 1平米 9万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万2,004円 1平米 9万7,400円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 30万8,119円 1平米 9万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)守谷市の人口は増加傾向、高齢化率は低い。守谷駅徒歩圏内を中心に生活利便性が良好な地域の需要は堅調に推移している。 (2)①守谷市内の人口は増加傾向。高齢化率は県平均より低いが微増傾向。②都市計画道路等は事業進行中。③マンション供給が増えてきている。
地域要因
(1)大型商業施設に近接する利便性良好な住宅地域で、需要は旺盛で、稀少性も有し、現状の地価は上昇傾向にあり、堅調に推移している。 (2)各種店舗に近い区画整理地内にあり、街路条件、環境条件等に格別の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市松ケ丘７丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,958 円／平米 32万7,155 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,018 円／平米 32万742 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,663 円／平米 30万6,344 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市松ケ丘７丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,091 円／平米 36万655 円／坪
推定価格 平米 坪	10万823 円／平米 33万3,321 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,182 円／平米 30万8,060 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,900 円／平米 32万351 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市松ケ丘７丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,842 円／平米 33万6,690 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,489 円／平米 35万8,665 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,082 円／平米 31万4,341 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,900 円／平米 32万6,963 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市松ケ丘７丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万505 円／平米 29万9,210 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,226 円／平米 30万8,205 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,855 円／平米 30万6,979 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,600 円／平米 31万9,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情