路線価 (2023) 茨城県守谷市久保ケ丘2-10-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 守谷市茨城県守谷市久保ケ丘２丁目１０番２
価格時点	2023 年
駅名	新守谷駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,439 円 1平米 8万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万100 円／坪 1平米 8万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は守谷市を中心とし、つくばみらい市や取手市等周辺市を含む圏域の住宅地域一帯と判断し、需要者は若年の一次取得者が中心である。付近では、相続等に起因する中古住宅の流通が増加しつつある。新守谷駅周辺の住宅地域は、同一需給圏内の中でも利便性や住環境に優れ、一定以上の需要を維持している。需要の中心となる価格帯は、土地が６０坪程度で１６００万円程度、新築戸建が３１００万円程度と推定され、上昇傾向がみられる。 (2) 同一需給圏は守谷市内の低層住宅地で、需要者は守谷市内に居住する一次取得者層及び買替層が中心で、都内等へ通勤する県外からの需要も見られる。守谷駅勢圏の供給が少なく、新守谷駅勢圏への波及効果も見られ、特に常総ふれあい道路以東の住環境が良好な住宅地における需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯としては、土地のみで１，５００～１，８００万円前後、土地建物総額では３，３００万円前後となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では、収益物件の取引はほぼみられず、自用地を求める取引がその大半を占める。よって快適性や利便性、安全性等が重視される傾向が強い。一方収益価格であるが、対象不動産の規模では経済合理性に見合った賃貸経営が困難であると判断し、収益還元法の適用は断念した。よって本件では客観的で実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は利便性が比較的良好な住宅地域で、アパート等も見られるが、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、守谷市内の取引事例から各要因比較等を適正に行い試算がなされており、信頼性は高い。収益還元法に関しては、投資採算性に見合う地域ではなく、経済合理的な賃貸用建物の想定が困難であるため適用を断念した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	新守谷駅西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守谷市茨城県守谷市久保ケ丘２丁目１０番２
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.8 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北守谷地区の住宅地として熟成しており、今後も地域要因の変化はほぼない。守谷駅周辺地区の代替地として、また利便性が高い熟成した住宅地として一定以上の需要が期待でき、今後も強含みで推移すると思量する。 (2)区画整然とした閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。需要が供給を上回り地価は上昇傾向で推移している。コロナ禍の影響は限定的である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,439 円 1平米 8万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万100 円 1平米 8万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,439円 1平米 8万1,500円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 25万9,852円 1平米 7万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万100円 1平米 8万1,700円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 25万9,852円 1平米 7万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で４．８％増加しており、高齢化率は２４．１％であった。県の高齢化率３０．６％と比べると低い率である。 (2)守谷市の人口は増加傾向、高齢化率は低い。守谷駅徒歩圏を中心に生活利便性が良好なエリアの需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変化はない。開発後時間が経過し、やや高齢化が目立ち始めているが、市街地中心部の代替地として需要が高まりつつある。 (2)区画整然とした住宅地域で、利便性が比較的良好なことから、安定的な需要が見込まれ、地価はやや強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。接面方位が南側でかつ二方路であるため、北側で街路に接する画地と比較して、非常に高い競争力を有すると思量する。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市久保ケ丘２丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,067 円／平米 22万1,724 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,067 円／平米 22万1,724 円／坪
標準価格 平米 坪	8万416 円／平米 26万5,855 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,300 円／平米 28万2,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市久保ケ丘２丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,586 円／平米 27万6,335 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,045 円／平米 25万8,017 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,153 円／平米 27万1,598 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,200 円／平米 28万8,283 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市久保ケ丘２丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,073 円／平米 22万1,743 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,409 円／平米 21万9,548 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,400 円／平米 25万5,884 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,100 円／平米 27万1,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県守谷市久保ケ丘２丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,969 円／平米 24万1,236 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,622 円／平米 24万88 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,204 円／平米 25万1,930 円／坪
査定価格 平米 坪	8万900 円／平米 26万7,455 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	取手ＫＮ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県守谷市久保ケ丘２丁目１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,898 円／平米 19万8,023 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,606 円／平米 19万3,751 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,075 円／平米 24万1,586 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,500 円／平米 25万6,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情