路線価 (2023) 茨城県守谷市本町字中割3912-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 守谷市茨城県守谷市本町字中割３９１２番２
価格時点	2023 年
駅名	南守谷駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	650万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	650万 円 (301 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万1,410 円／坪 1平米 2万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は守谷市を中心とし、つくばみらい市等、県南地域一帯に存する市街化調整区域内の住宅地域と判断した。主たる需要者は、地縁的関係を有する若年層が中心であるが、外部からの流入も考えられる。同一需給圏内では、市街化調整区域内の住宅地域に対する需要は多いとは言えないものの、駅への接近性等から一定の需要も存する。中心となる価格帯であるが、土地が１００坪程度で９００万円程度、新築戸建が２０００万円台が上限であると思量する。 (2) 同一需給圏は守谷市を中心に隣接市を含む市街化調整区域内の住宅地で、需要者は、守谷市内に居住する一次取得者層が大半で、同一需給圏外からの転入者は少ない。市街化区域内の供給不足から地価水準が高騰しており、地元需要が市街化調整区域へ流出している傾向も見られ、需要は回復しつつある。取引そのものが少なく、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、地価水準としては、土地は坪単価で６～８万円前後と推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記のとおり比準価格を得た。収益還元法であるが、行政上の規制やアパートに対する需要があまり期待できない等実現性が乏しく、適用を断念した。当該地域における市場参加者は、自己用住宅を取得するための需要者が主体であることを考慮すると、快適性や利便性が投資判断において重視されると思量する。よって主たる需要者の視点に立ち実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は農家住宅が多い旧来からの住宅地域で、賃貸市場が未成熟の地域であるため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は、守谷市を含む周辺市の代替競争関係を有する市街化調整区域内の取引事例から、適切に各要因比較等を行い試算がなされており、信頼性の程度は高い。以上、代表標準地との検討を踏まえ、市場参加者の意思決定基準である比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	南守谷駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	91 坪 (301 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等の多い住宅団地背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守谷市茨城県守谷市本町字中割３９１２番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	16.4 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	３．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内に存し、地域要因に大きな変動はない。今後短期間で地価を上昇させるような要因変化も期待しにくいが、地価水準から一定以上の需要が期待できる地域である。よって地価は横ばい傾向で推移する。 (2)当該地域は農家住宅が多い市街化調整区域内の既成住宅地域で、今後も現状維持で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万1,410 円 1平米 2万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万1,410円 1平米 2万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で４．８％増加しており、高齢化率は２４．１％であった。県の高齢化率３０．６％と比べると低い率である。 (2)守谷市の人口は増加傾向、高齢化率は低い。市内全体が供給不足にあり、守谷駅勢圏を中心に生活利便性が良好なエリアの需要は特に堅調に推移。
地域要因
(1)価格動向に大きな影響をもたらすような地域要因の変化はみあたらない。需要者供給者共に地縁的色彩が強いが、地域外からの需要も若干みられる。 (2)市街化調整区域内の住宅地域で、地元需要に限定されるが、需要は回復しつつあり、地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。地域における標準的な画地と思われ、競争力も普通程度であると思量する。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県守谷市本町字中割３９１２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,513 円／平米 7万4,428 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
標準価格 平米 坪	2万954 円／平米 6万9,274 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	取手ＫＮ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県守谷市本町字中割３９１２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,064 円／平米 8万6,168 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,246 円／平米 8万3,463 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,461 円／平米 7万4,256 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市本町字中割３９１２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,582 円／平米 5万4,820 円／坪
推定価格 平米 坪	2万124 円／平米 6万6,530 円／坪
標準価格 平米 坪	2万368 円／平米 6万7,337 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	南東
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県守谷市本町字中割３９１２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万728 円／平米 6万8,527 円／坪
推定価格 平米 坪	2万44 円／平米 6万6,265 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,421 円／平米 7万4,124 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,400 円／平米 7万4,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情