路線価 (2023) 茨城県守谷市本町字宿裏38-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 守谷市茨城県守谷市本町字宿裏３８番１４
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,630万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,610万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万682 円／坪 1平米 9万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏を守谷駅を利用することが可能な市内の普通住宅地域と把握した。周辺市町や県外からの都心通勤者の需要も見込めるが、市内居住の賃貸マンション・アパートからの住替え層が多い。守谷駅徒歩圏の利便性良好な住宅地域にあっては、稀少性が高く、底堅い需要が見込めるため、コロナ禍にあっても、高価格帯での取引が多く、地価は依然として上昇傾向が継続している。中心となる価格帯は、土地総額で１千万円台、新築戸建で３千万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は守谷市を中心とし、つくばみらい市等周辺市を含む圏域の住宅地域一帯と判断した。需要者は、高い経済力を有する若年の一次取得者が中心と思量する。守谷駅徒歩圏に位置する住宅地域に対する需要であるが、千葉方面の物件枯渇の影響、駅接近性に基づく利便性が好感材料となり、非常に底堅く推移している。需要の中心となる価格帯であるが、土地が５０坪程度で１６００万円を超え、新築で４０００万円前後と見込まれ、上昇基調にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 守谷駅徒歩圏の低地帯に、小規模開発分譲地と県営アパートの混在する住宅地域で、十分なテナント需要を見込める地域だが、アパート敷地としては画地規模が小さく、収益性の効率が悪いため、収益還元法は非適用とした。一方、取引事例比較法の適用に際しては、比較的取引時点が新しく、特段の事情補正を必要としない４事例を採用した。よって本件では、代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、守谷駅徒歩圏で利便性が良好な住宅地域である。比準価格は、同一需給圏内の住宅地域より信頼性が高い事例が収集できたため、精度が高いと判断した。一方収益価格であるが、画地規模が小さいため、経済合理性に見合った賃貸経営が困難と判断し、その適用を断念した。よって、主たる市場参加者の視点に立ち、客観的で実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	守谷駅　南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅に共同住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守谷市茨城県守谷市本町字宿裏３８番１４
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.4 m
奥行き	13.4 m
面積	166 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)守谷駅徒歩圏の低地帯に、民間業者による小規模開発分譲地と県営アパートの混在する住宅地域で、熟成度が高いため、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。 (2)守谷の中心部に存する住宅地として、良好な住環境を維持している。今後当分の間、利便性が高い住宅地域として順調に熟成が進むものと予測する。潜在的な需要は高く、地価は強含みで推移するものと思量する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万3,988 円 1平米 9万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万682 円 1平米 9万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万3,988円 1平米 9万8,000円
前年から次年への変動率 7.9 ％
2022年	1坪 30万185円 1平米 9万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万682円 1平米 9万7,000円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2019年	1坪 30万185円 1平米 9万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)人口増加。高齢化率低い。取引件数・建築着工件数は横這い。守谷駅徒歩圏は供給量少なく、高価格帯で取引。その他の地域も全般的に需要は底堅い。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で４．８％増加しており、高齢化率は２４．１％であった。県の高齢化率３０．６％と比べると低い率である。
地域要因
(1)守谷駅徒歩圏の低地帯に、民間業者による小規模開発地と県営アパートの混在する住宅地域で、熟成度が高く、地域要因に特段の変化は見られない。 (2)地域的に熟成が進んでいる。駅に近く利便性や住環境は比較的良好である。相当程度の経済力を有する層に対し、高い訴求力を維持している。
個別的要因	(1)画地の規模、街路条件等は標準的であり、南西街路であることにより日照が優る。個別的要因の変動は特に見受けられない。 (2)接面方位が南西側であるため、北側で街路に接する画地と比較して競争力が相当程度優る。また個別的要因に特段変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市本町字宿裏３８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,698 円／平米 38万2,498 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,715 円／平米 37万5,942 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,696 円／平米 31万9,677 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市本町字宿裏３８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,958 円／平米 32万7,155 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,018 円／平米 32万742 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,748 円／平米 29万6,707 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,300 円／平米 30万8,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市本町字宿裏３８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万505 円／平米 29万9,210 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,226 円／平米 30万8,205 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,226 円／平米 30万8,205 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,000 円／平米 32万682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市本町字宿裏３８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,000 円／平米 32万682 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,040 円／平米 31万7,508 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,000 円／平米 32万3,988 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情