路線価 (2023) 茨城県守谷市中央2-16-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 守谷市茨城県守谷市中央２丁目１６番２０
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,180万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万4,178 円 1平米 21万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	5,180万 円 (243 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万4,178 円／坪 1平米 21万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県南県西地域の商業地域一円。主な需要者は県内外の事業法人ないし不動産業者等が中心である。守谷駅周辺の商業地域については、繁華性・収益性の向上に加えて背後地域の熟成もあり需要が強い市況にある一方で、供給が少ないため成約価格が高い取引も散見される。需要の中心価格帯（総額）については、商業地の取引が少なく画地規模等も様々であり把握が困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は守谷市を中心とした県南地区の駅前・路線商業地と把握される。需要者は、県内小売・流通業者に加え、大規模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県外デベロッパーも想定される。守谷駅周辺の商業地エリアに関しては需要に対して供給が少ないため、高値取引になるケースが多い。取引規模がまちまちで、総額での中心価格帯は把握しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は事業ビル等が建ち並ぶ守谷駅前の商業地域である。地域特性及び市況から豊富な事例収集が困難であり広域的な取引事例も採用したが、概ね対象標準地の市場性を反映した価格が試算された。また近隣地域は商業地域であるが元本価値に相応した賃料が授受できないこと、及び、賃貸収入を見込んだ不動産取引が少ないことから収益価格は流動的と思料する。よって本件では比準価格を標準に収益価格を比較考量し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は守谷駅近接の駅前商業地域で、十分なテナント需要も見込める地域だが、投資用建物の建築を目的とする需要者よりも、自用目的での需要者が中心と把握される。但し、本件では採用事例の規範性が高いとは言いがたい。また、商業地の取引に際しては、収益性が有力な指標となり得る。よって、比準価格を重視しつつも、収益価格をも十分に参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	守谷駅北東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	73.5 坪 (243 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗やホテル等が見られる駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守谷市茨城県守谷市中央２丁目１６番２０
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	80 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)守谷駅前の希少性が高い商業地域。需要に対して供給が少なく需給逼迫の状況にあり、地価上昇の傾向が当面の間続くと予測する。 (2)守谷駅近接の駅前商業地域として熟成しており、将来的にも現状の繁華性が保たれるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 74万3,850 円 1平米 22万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2022年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)守谷市の人口は増加傾向、高齢化率は低い。守谷駅近辺の商業地は希少性が高く、背後地域の人口も増加しており地価は強含みで推移している。 (2)人口増加。高齢化率低い。取引件数・建築着工件数は横這い。守谷駅周辺や国道２９４号沿い等の好立地の商業地は供給が少なく、需要は底堅い。
地域要因
(1)守谷駅前の商業地は供給が少なく希少性はかなり高い。現在は需給逼迫した市況で地価は上昇傾向である。 (2)守谷駅近接の駅前商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地規模、形状等は概ね標準的。個別的要因の変動は特に見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市中央２丁目１６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,931 円／平米 32万7,066 円／坪
推定価格 平米 坪	21万595 円／平米 69万6,227 円／坪
標準価格 平米 坪	21万8,686 円／平米 72万2,976 円／坪
査定価格 平米 坪	21万9,000 円／平米 72万4,014 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	守谷ＳＫ調４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市中央２丁目１６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,872 円／平米 71万367 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,486 円／平米 76万5,293 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,416 円／平米 76万8,367 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	牛久ＳＴ調４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県守谷市中央２丁目１６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,398 円／平米 68万8,964 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,816 円／平米 69万346 円／坪
標準価格 平米 坪	22万5,747 円／平米 74万6,320 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県守谷市中央２丁目１６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,590 円／平米 71万2,741 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,578 円／平米 72万2,619 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,267 円／平米 73万8,121 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情