路線価 (2023) 茨城県守谷市御所ケ丘2-11-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 守谷市茨城県守谷市御所ケ丘２丁目１１番２
価格時点	2023 年
駅名	新守谷駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万8,860 円 1平米 7万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万8,860 円／坪 1平米 7万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県南地域の商業地域全域と判定した。需要者は同一受給圏内の個人、法人が中心だが、外部需要も期待しうる。路線商業地域であるが、住宅地に安定的な需要が存するため、今後住宅地として利用されることも考えられる。地域内において画地が比較的小さく区切られ、駐車場確保が困難であることは商業地としてはマイナス要因である。取引が少ないこと、住宅地としての利用も考えられ、市場における需要の中心価格帯等は判定しえない。 (2) 同一需給圏は守谷市を中心に県南西地域全般の商業地。需要者は県内外の事業法人ないし投資目的の不動産業者等が想定される。守谷駅周辺の商業地エリア及び幹線道路沿いの路線商業地域の繁華性及び収益性は向上している。新守谷駅勢圏の背後人口が増加傾向にあり商業繁華性は回復しつつある。商業地の取引そのものが僅少であるほか、取引される規模・単価もまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域であり、収益価格を重視すべきだが、地積が小さく駐車場等を確保した店舗等の建築が困難であるため、賃貸市場における競争力が劣り、収益価格は比準価格よりもかなり低位に求められた。商業地は同一受給圏が一般的に広域にわたるため、隣接するつくばみらい市、取手市を含めての比準を行い、充分な信頼性を有している。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は事務所ビル等が見られる幹線道路沿いの商業地域である。収益価格については、駐車場の確保が困難であることから低位に試算された。比準価格は、広範囲の地域からの比準となったが商業地としての各要因に着目し、適正に試算が行われており信頼性が高い。以上、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映し説得力に優る比準価格を重視しつつも、収益性に着目した収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新守谷駅西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所ビル等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	39 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守谷市茨城県守谷市御所ケ丘２丁目１１番２
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	0 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8.4 m
奥行き	20 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	３９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新守谷駅に近い路線商業地域だが繁華性には問題がある。商業背後地の今後の熟成は期待しうるが、駐車場の確保が難しく住宅地化も考えられる。しかし住宅地の市場が堅調であり、地価は横ばい程度で推移と思料する。 (2)当該地域は北守谷地区内の路線商業地域として熟成しており、今後も同様の傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地（３階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)守谷市の商業地は、人口増、生産年齢人口の多さに裏打ちされた需要を有し守谷駅周辺を中心に価格上昇が続くが、それ以外は横ばいもみられる。 (2)守谷市の人口は増加傾向、高齢化率は低い。守谷駅近辺の商業地は稀少性が高く、背後人口の増加等収益性が向上しており、周辺への波及も見られる。
地域要因
(1)本標準地は、街路条件等に優れるが、商業地としての熟成度に乏しく、周辺には住宅地もあり、空きテナントもある。地価は横ばいで推移。 (2)商業地としての競争力の程度は若干劣るが、背後人口は増加しつつあり、地価は概ね横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は存しない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市御所ケ丘２丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,958 円／平米 32万7,155 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,018 円／平米 32万742 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,528 円／平米 26万9,532 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,200 円／平米 27万5,059 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	取手ＵＷ調４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県守谷市御所ケ丘２丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,063 円／平米 29万4,442 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,796 円／平米 29万3,560 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,390 円／平米 26万9,075 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,000 円／平米 27万4,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県守谷市御所ケ丘２丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,821 円／平米 31万172 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,183 円／平米 30万8,063 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,943 円／平米 28万822 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,600 円／平米 28万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくみＧＹ公４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県守谷市御所ケ丘２丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,019 円／平米 21万8,259 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,709 円／平米 23万458 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,246 円／平米 26万8,599 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,900 円／平米 27万4,067 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情