路線価 (2023) 茨城県守谷市中央4-12-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 守谷市茨城県守谷市中央４丁目１２番１９
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	4,410万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万7,402 円 1平米 21万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,410万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万7,402 円／坪 1平米 21万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は守谷市を中心とした茨城県南全域の商業地域。需要者の中心は県内外に展開する事業所等の法人事業者・店舗経営者等である。背後住宅地域の人口増、好調な不動産市況を背景に収益性の向上が今後も期待できることから、土地の需要及び価格とも今後も強含みで推移していくと思料する。従来から商業地の取引が極めて少なく、また画地規模も様々であることから、需要の中心価格帯（総額）の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、主として県央部以南に位置し、比較的駅への接近性が良好な商業地域一帯と判断した。主たる需要者であるが、資金力を有する全国規模の法人事業者や地元商業資本が考えられる。対象不動産の存する地域は、守谷駅に隣接するため様々な業種が集積し、場所的な希少性も高い。需要の中心となる価格帯は、規模等によりばらつきがあり一概に判断できないが、収集した情報等から判断すると７０万円／坪を上回ると推定され、非常に強含みである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域の特性及び市況から豊富な事例収集が困難であり、広域的な取引事例も採用したが、概ね対象標準地の市場性を反映した価格が試算された。また近隣地域は土地需要が強い商業地域であるものの、元本価値に相応した賃料が授受できないこと、及び、賃貸収入を見込んだ不動産取得需要が少ないことから収益価格は流動的と思料する。よって本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 県南部及び県西部の商業地域に位置する事例に立脚し、比準価格を得た。収益価格については、地価に見合う賃料が期待しにくい地域であること等から、やや低位に求められた。対象不動産付近における従来からの取引慣行であるが、実証的な価格に基づく比準価格が重視される場合が多い。よって本件でも比準価格を重視し、収益価格を比較考量すると共に代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	守谷駅南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	61.4 坪 (203 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低中層店舗のほか駐車場も多い駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守谷市茨城県守谷市中央４丁目１２番１９
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)守谷駅至近の繁華性が高い商業地域。需要が強い地域であるが旧来から供給が少ないため地価の上昇圧力がある。今後も同様の傾向が続くと予測する。 (2)守谷駅西口に隣接する商業地として、熟成していくものと予測される。背後地人口の増加に加え希少性もある。付近で新たな複合施設の建設が進むなど需要は高く、今後強含みで推移するものと思量する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 75万7,074 円 1平米 22万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 75万7,074円 1平米 22万9,000円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2022年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2019年	1坪 67万1,118円 1平米 20万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)守谷市の人口は増加傾向で高齢化率は低い。守谷駅徒歩圏で利便性が良好な地域の需要は強い。郊外は地域により様々であるが概して需要は弱含み。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で４．８％増加しており、高齢化率は２４．１％であった。県の高齢化率３０．６％と比べると低い率である。
地域要因
(1)守谷駅周辺の商業地域は需要に比べて供給が極めて少ないため、高値取引となる傾向がある。 (2)守谷駅西口に近い商業地域である。繁華性は認められるものの、未利用地も少なくなり地域的に熟成が進むなど、今後の発展が期待できる地域である。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。今後も当分の間、同様の状況が継続すると思量する。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市中央４丁目１２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,585 円／平米 53万4,200 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,971 円／平米 55万2,006 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,423 円／平米 74万1,942 円／坪
査定価格 平米 坪	22万4,000 円／平米 74万544 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県守谷市中央４丁目１２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,931 円／平米 32万7,066 円／坪
推定価格 平米 坪	21万595 円／平米 69万6,227 円／坪
標準価格 平米 坪	22万1,679 円／平米 73万2,871 円／坪
査定価格 平米 坪	22万2,000 円／平米 73万3,932 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	北
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	牛久ＳＴ調４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県守谷市中央４丁目１２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,398 円／平米 68万8,964 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,816 円／平米 69万346 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,217 円／平米 78万933 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県守谷市中央４丁目１２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,590 円／平米 71万2,741 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,578 円／平米 72万2,619 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,030 円／平米 77万7,009 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情