路線価 (2023) 茨城県守谷市緑2-27-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 守谷市茨城県守谷市緑２丁目２７番１外
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 3600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	11億5,000万 円 (28641 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	11億5,000万 円 (28641 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円／坪 1平米 4万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね茨城県内の大規模工業地である。需要者は圏内及び圏外の生産事業者・物流関連事業者等が中心となる。景気回復傾向は続いているため企業の設備投資は回復基調にあり、物流施設関連の取引は増えてきているもののまだ全体的には工業地の取引件数は非常に少ない。そのうえ、自治体の税制優遇処置や画地規模等により価格はまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 　同一需給圏は茨城県全域を中心に隣接県を含む内陸型工業地域一円の広域的な圏域。需要者は製造業者や物流業者が中心で地元有力企業のほか全国規模で展開する大手企業が想定される。圏央道の県内全線開通から利便性が向上し、底堅い需要が見られる。また、周辺市や隣接県の工業地の地価水準との比較において相当な割安感が見られる。既成の工場地の取引が少なく、取引規模及び単価はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件においては、大型の工場が建ち並ぶ大規模工業団地内の工業地である。周辺地域における賃料水準の把握が困難な為収益還元法の適用は出来なかった。又、周辺地域における取引事例から比準価格を求めており、同価格は周辺工業地域において取引された事例から得られた価格であり説得力を有する。よって、同価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　規範性を有する大規模工業地及び物流施設用地の取引は少ないが、同一需給圏を広域的に捉えて事例を収集・選択した。同一需給圏内の類似地域に存する複数の取引事例による比準は実態等に即して適切に補修正し、その妥当性を確保し得た。一方、対象標準地は大規模工業地のため、収益性に馴染まないことから収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	守谷駅西方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	8663.3 坪 (28641 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	倉庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模物流センター等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	守谷市茨城県守谷市緑２丁目２７番１外
標準地の範囲
東	500 m
西	300 m
南	1000 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	中規模物流施設の敷地
画地の形状等
間口	150 m
奥行き	200 m
面積	30000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)常磐道及び幹線道路からのアクセスに優り、地域は工業団地として熟成しており現状のまま推移し、地価は隣接県の工業団地地価上昇の影響を受け、上昇傾向が顕著である。 (2)当該地域は環境条件が良好な工業地域であり、常磐自動車道の谷和原インターチェンジにも比較的近く、その立地特性等から、今後も需要は堅調に推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中規模物流施設の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 9.6 ％
2022年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 9.6 ％
2019年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は増加傾向が続いており、都市計画道路等は事業進行中。市内で製造工業地の新規供給はみられない。 (2)県南～県西の工業地は利便性の向上から物流施設を中心に需要は堅調である。隣接県等の工業地地価との比較で割安感があり、需要は強含みで推移。
地域要因
(1)隣接県工業地の地価上昇の影響を強く受け、地価は上昇傾向を示している。 (2)高速道路インターチェンジに近く、交通利便性に優れることから、物流施設を中心とした工場地需要は堅調で、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県守谷市緑２丁目２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,321 円／平米 14万9,831 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,573 円／平米 14万7,358 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,692 円／平米 12万7,916 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくみＧＹ調４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県守谷市緑２丁目２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,842 円／平米 10万8,576 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,939 円／平米 10万8,896 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,261 円／平米 12万3,185 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県守谷市緑２丁目２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,065 円／平米 20万5,187 円／坪
推定価格 平米 坪	6万257 円／平米 19万9,210 円／坪
標準価格 平米 坪	4万225 円／平米 13万2,984 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県守谷市緑２丁目２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,359 円／平米 13万121 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,359 円／平米 13万121 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,241 円／平米 12万9,731 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情