路線価 (2023) 茨城県那珂市菅谷字杉原658-52 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 那珂市茨城県那珂市菅谷字杉原６５８番５２
価格時点	2023 年
駅名	上菅谷駅 から 780m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	734万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	734万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円／坪 1平米 2万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、那珂市の中央部、ＪＲ上菅谷駅～下菅谷駅の圏域に属する住宅地域である。需要者は主に市内の賃貸住宅などに居住する３０～４０代の一次取得者が中心であり、郊外農村地区や常陸太田市、常陸大宮市などからの転入も見受けられる。市街地中心部で優良分譲地の供給が多く、これらとの競合において選好性はやや弱いが、土地は２５０㎡程度で７００～９００万円、新築戸建物件で２，２００～２，５００万円程度が価格帯の中心となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ水郡線上菅谷駅から下菅谷駅を最寄駅とする住宅地域全域に及ぶ。供給は地元業者や建売業者による小規模開発が中心となる。主たる需要者は３０～４０歳代の一次取得者で、市内居住者・出身者のほか隣接市町村からの流入もみられ、水戸市、ひたちなか市、東海村への通勤の便の良い新規開発地への選好性は特に高い。取引の中心となる価格帯は標準的規模の土地で７００～９００万円程度、新築の戸建物件では２千万円台半ば程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、那珂市菅谷地内に存する信頼性の高い４つの取引事例を採用して試算した価格であり、市場性を適切に反映した妥当性の高い試算価格と認められる。一方、当該地域が分譲住宅団地であってアパート等は皆無であり、適切な賃料水準の把握も困難であるため、収益価格も十分な信頼性、適格性を認めることはできない。従って、比準価格を尊重し、収益価格を参考として、当該標準地の鑑定評価額を１㎡当り２９，０００円と決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅主体の既成住宅団地である。市場では遊休地の有効利用としてのアパート利用や中古アパート付き取引等の不動産投資はみられるが、収益目的の土地のみの取引は殆どみられず、自己の居住を目的とした取引が中心となっている。よって、自己利用を目的とした複数の取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力が高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上菅谷駅北東方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	76.5 坪 (253 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	57 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	182 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那珂市茨城県那珂市菅谷字杉原６５８番５２
標準地の範囲
東	120 m
西	20 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	16.5 m
面積	255 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)那珂市中心街の北方、一般住宅が並ぶ分譲住宅地域である。造成時期が古く、また市街地北方に位置して選好性に弱い地域であるが、地価はほぼ底値感があり、ここ１年はほぼ横這い、暫くは同傾向が予測される。 (2)戸建住宅主体の生活利便性の高い既成住宅団地で、標準的使用、居住環境は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は横ばい傾向にある。宅地価格はほぼ底値感に達しており、需要は安定的な推移をしている。一方郊外では依然として下落傾向で推移している。 (2)人口の微減傾向、高齢化率の上昇傾向が継続。住宅着工は持家需要を中心に安定的に推移するが、建設資材価格の高騰による影響が懸念される。
地域要因
(1)分譲時期の古い住宅団地であり空地や空家が見られたが、生活利便性に良好な地域であるため環境も改善され、今後需要回復が期待される。 (2)特段の変動は無い。利便性の高い既成住宅地域で、良好な居住環境を形成しており、空地・空家等は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	那珂４０６４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字杉原６５８番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,909 円／平米 9万8,879 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,456 円／平米 9万4,076 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,925 円／平米 9万2,320 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	那珂０８８８５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字杉原６５８番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,594 円／平米 12万980 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,876 円／平米 11万8,606 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,271 円／平米 9万3,464 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	那珂０３４３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字杉原６５８番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,534 円／平米 9万4,333 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,175 円／平米 8万9,841 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,730 円／平米 9万1,675 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	那珂０８８８５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字杉原６５８番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,363 円／平米 7万3,932 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,879 円／平米 8万8,862 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,428 円／平米 9万677 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情