路線価 (2023) 茨城県那珂市菅谷字小六内1941-49 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 那珂市茨城県那珂市菅谷字小六内１９４１番４９
価格時点	2023 年
駅名	下菅谷駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	734万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	734万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,940 円／坪 1平米 2万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は那珂市、ひたちなか市西部の中規模住宅地域である。需要者の中心は４０歳前後の一次取得者であり、需要価格の中心は土地面積約２８０～３５０㎡、総額７５０～９００万円、新築戸建総額は２，５００～２，７００万円程度。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内の公営住宅やアパート等からの住替えが多い。宅地需給動向は値頃感により中古住宅の取引も見られ需要が回復しており地価水準は横ばいの状況にある。 (2) 同一需給圏はＪＲ水郡線上菅谷駅から下菅谷駅を最寄駅とする住宅地域全域に及ぶ。供給は地元業者や建売業者による小規模開発が中心となる。主たる需要者は３０～４０歳代の一次取得者で、市内居住者・出身者のほか隣接市町村からの流入もあり、水戸市、ひたちなか市、東海村への通勤の便の良い新規開発地への選好性は特に高い。取引の中心となる価格帯は標準的規模の土地で７００～９００万円程度、新築の戸建物件では２千万円台半ば程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成住宅地域である。取引形態は居住性を重視した自用目的が大半で、収益価格は資料の収集にも限界があり、適正な純収益の把握が十分に出来ず、理論的であるが相対的に信頼性が低い。よって自用目的が主で信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅団地である。市場では遊休地の有効利用としてのアパート利用や中古アパート付き取引等の不動産投資はみられるが、収益物件としての土地のみの取引は殆どみられず、自己の居住を目的とした土地取引が中心となっている。よって、自己利用を目的とした複数の取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力が高い。以上より、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下菅谷駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	83.5 坪 (276 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那珂市茨城県那珂市菅谷字小六内１９４１番４９
標準地の範囲
東	150 m
西	40 m
南	180 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	19 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅主体の大規模分譲住宅地域であり、住環境に大きな変化は見られず、地価水準はほぼ横ばい傾向が予測される。 (2)良好な居住環境を有する既成住宅団地で、標準的使用、居住環境は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)菅谷地区は宅地分譲も多く見られ地価水準は堅調に推移しているが、集落地域は人口も減少しており、弱含み傾向が続いている。 (2)人口の微減傾向、高齢化率の上昇傾向が継続。住宅着工は持家需要を中心に安定的に推移するが、建設資材価格の高騰による影響が懸念される。
地域要因
(1)中古住宅の取引も見られ需要が回復しており、地価水準は安定的に推移している。 (2)特段の変動は無い。利便性の高い既成住宅団地で、築年数の古い住宅が多く空家等も散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	那珂０８８８５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字小六内１９４１番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,534 円／平米 11万4,169 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,890 円／平米 10万8,734 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,876 円／平米 9万5,464 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	那珂０３４３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字小六内１９４１番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,874 円／平米 9万8,763 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,317 円／平米 9万6,922 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,246 円／平米 8万6,769 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	那珂４０６４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字小六内１９４１番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,134 円／平米 8万9,705 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,785 円／平米 8万8,551 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,363 円／平米 8万7,156 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	那珂４０６４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字小六内１９４１番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,909 円／平米 9万8,879 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,456 円／平米 9万4,076 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,845 円／平米 8万8,750 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	那珂０９８０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字小六内１９４１番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,686 円／平米 9万8,142 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,392 円／平米 9万7,170 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,503 円／平米 8万7,619 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情