路線価 (2023) 茨城県那珂市瓜連字水戸海道652-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 那珂市茨城県那珂市瓜連字水戸海道６５２番１
価格時点	2023 年
駅名	瓜連駅 から 150m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	613万 円 (417 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	613万 円 (417 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,598 円／坪 1平米 1万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、瓜連地区を中心とした那珂市内のやや品等の劣る住宅地域（常陸大宮市の一部を含む）と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む市内在住の第一次取得者である。標準地は、旧瓜連町内に位置しており、旧那珂町内へ需要は流れる傾向にあるが駅徒歩圏内であるほか国道１１８号線沿いのスーパー等へも近く利便性は高い。需要の中心は、土地は６００万円程度、新築戸建住宅で２０００～２２００万円程度である。 (2) 同一需給圏は那珂市、ひたちなか市、常陸大宮市等の一般住宅地域である。需要者の中心は４０歳前後の一次取得者であり、需要価格の中心は土地面積約３００～４００㎡、総額５００～６００万円、新築戸建総額は２，３００～２，４００万円程度。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内の賃貸住宅等からの住替えが多い。宅地需給動向は新設街路の開通等居住環境が向上しており、地価水準は安定的に推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同じ瓜連地区を含む品等が類似した戸建住宅地の事例を中心に試算しており、市場性が十分反映されている。収益価格は、住宅地としての快適性が反映されておらず低位に試算された。快適性を重視する戸建住宅地であり、自用の需要が中心であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 畑も介在する瓜連駅に比較的近い一般住宅地域である。取引形態は居住性を重視した自用目的が大半で、収益価格は資料の収集にも限界があり、適正な純収益の把握が十分に出来ず、理論的であるが相対的に信頼性が低い。よって自用目的が主で信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	瓜連駅　南西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	126.1 坪 (417 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那珂市茨城県那珂市瓜連字水戸海道６５２番１
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	18 m
面積	430 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか農地も見られる戸建住宅地域であり、今後も住環境に大きな変化はないものと予測される。地価は横ばい傾向を示しており、今後も同様の傾向が続くものと予測される。 (2)ＪＲ水郡線瓜連駅に近接する一般住宅地域であり、新設街路の開通により地域環境の向上が見込まれ、地価水準は安定的に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)旧瓜連町地区の住宅地は、駅南西側エリアはカスミの進出、道路整備により需要は堅調であるが、北東側旧市街地エリアは需要の減少が続いている。 (2)菅谷地区は宅地分譲も多く見られ地価水準は堅調に推移しているが、集落地域は人口も減少しており、弱含み傾向が続いている。
地域要因
(1)瓜連駅南西側の住宅地域であり、商業施設が近く道路整備により住環境が向上したので宅地需要は堅調である。 (2)新設街路の開通等により居住環境が向上している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	那珂４０６４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市瓜連字水戸海道６５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万409 円／平米 6万7,472 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,989 円／平米 6万6,084 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,075 円／平米 4万9,838 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	那珂４０６４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市瓜連字水戸海道６５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,748 円／平米 5万2,063 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,112 円／平米 4万9,960 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,726 円／平米 4万5,378 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	常陸大宮０６４４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常陸大宮市
地域	茨城県那珂市瓜連字水戸海道６５２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,071 円／平米 5万3,131 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,661 円／平米 5万1,775 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,342 円／平米 4万7,415 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	常陸大宮０６４４８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常陸大宮市
地域	茨城県那珂市瓜連字水戸海道６５２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,182 円／平米 5万6,804 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,944 円／平米 5万6,017 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,532 円／平米 4万8,043 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	那珂０９８０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市瓜連字水戸海道６５２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,437 円／平米 4万1,117 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,962 円／平米 4万6,158 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,018 円／平米 4万6,344 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情