路線価 (2023) 茨城県那珂市菅谷字下宿西4210 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 那珂市茨城県那珂市菅谷字下宿西４２１０番
価格時点	2023 年
駅名	中菅谷駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (464 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (464 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,082 円／坪 1平米 3万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、那珂市中心市街地内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む市内在住の第一次取得者であり、隣市等からの流入も見られる。店舗も見られる利便性の高い既成住宅地域であり、地価は下落傾向から横ばい傾向にシフトしている。需要の中心は、土地は１５００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ水郡線上菅谷駅から下菅谷駅を最寄駅とする住宅地域全域に及ぶ。主たる需要者は市内居住・出身の一次取得者で、隣接市町村からの流入もみられる。供給は地元業者や建売業者による小規模開発が中心で、水戸市、ひたちなか市や東海村への通勤の便の良い新規開発地への選好性が高く、既存住宅地域でも一定の需要は認められる。取引の中心となる価格帯は標準地規模の土地では１５００万円程度、新築の戸建物件では３千万円超程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、店舗等も介在する混在住宅地域で周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する一般住宅地であり、自用の需要が中心であるため、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は店舗等も混在する既成住宅地域である。市場においては遊休地の有効利用としてのアパート利用や中古アパート付き取引等の不動産投資はみられるが、収益目的の土地のみの取引はみられず、自己の居住を目的とする取引が中心となっている。よって、自己利用を目的とした複数の取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力が高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	中菅谷駅　南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	140.4 坪 (464 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に店舗も介在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	那珂市茨城県那珂市菅谷字下宿西４２１０番
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗も見られる既成の混在住宅地域であるが周辺地域において道路改良が進捗中であり、今後は商業系の土地利用が徐々に進むものと予測され地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。 (2)店舗等も残る旧国道沿いの既成住宅地域で、用途の多様性を維持しながら住居系の用途を高めつつ推移するものと予測する。地価水準は緩やかな下落継続も横這い水準への回復傾向にあるものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万1,082 円 1平米 3万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)区画整理地等に需要が集中する傾向があるが、旧那珂町地区市街化区域内の住宅地価格は底地圏に達した感があり地価は安定的に推移している。 (2)人口の微減傾向、高齢化率の上昇傾向が継続。住宅着工は持家需要を中心に安定的に推移するが、建設資材価格の高騰による影響が懸念される。
地域要因
(1)店舗も介在する混在住宅地域であり、周辺地域において県および市当局による道路改良が進行中で今後の発展が期待される。 (2)特段の変動は無い。住居系用途を主に店舗や事業所も介在し、前面道路の拡幅・整備も予定されているが、需要は住宅地利用が中心である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	那珂４０６４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字下宿西４２１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,984 円／平米 8万9,209 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,365 円／平米 9万7,081 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,957 円／平米 10万8,956 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	那珂０３４３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字下宿西４２１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,874 円／平米 9万8,763 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,317 円／平米 9万6,922 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,202 円／平米 10万9,766 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	那珂０５８５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字下宿西４２１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,457 円／平米 12万3,833 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,532 円／平米 11万7,469 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,034 円／平米 11万2,516 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	那珂０９８０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県那珂市菅谷字下宿西４２１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,929 円／平米 9万8,945 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,401 円／平米 9万7,200 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,273 円／平米 10万6,695 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情