路線価 (2023) 茨城県筑西市字台甲475 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 筑西市茨城県筑西市字台甲４７５番
価格時点	2023 年
駅名	下館駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	770万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万915 円 1平米 2万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	767万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万584 円／坪 1平米 2万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、筑西市及び周辺市町の住宅地域と判定した。需要者は筑西市内に地縁的選好性を有する地元居住者や地元出身者の一次取得者層が中心と思料される。近隣地域は公共施設等への接近が比較的良好な下館駅北側の既存の住宅地域であるが、街路の狭隘な旧来からの既成住宅地であるが、底値感より需給は比較的均衡している。需要の中心となる価格帯は、土地は２５０㎡程度で７００万円前後、新築戸建で２０００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ水戸線「下館」駅勢圏に形成される既存住宅地域であり、需要者は筑西市に地縁を有する個人需要が中心である。人口減少傾向で全体的には地価はやや弱含みではあるが、一方で好条件の土地に対する需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地は７００～８００万円、新築戸建で概ね２，０００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅が多い既成住宅地域に存し、自用目的の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は、筑西市内の代替・競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域内の代替競争関係が認められる取引事例より求め、市場性を反映した実証性の高い価格である。また対象不動産の周辺にはアパート等も見られるが、賃料水準は弱含みで推移している事から収益価格は低位に試算された。近隣地域内では未だに実証的な価格主導で価格形成がなされている事から比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下館駅北方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	84.7 坪 (280 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	筑西市茨城県筑西市字台甲４７５番
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20.5 m
奥行き	12.5 m
面積	280 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　２．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)閑静な既成住宅地域であり、当面現状維持で推移していくものと予測する。街路が狭隘で選好性は弱いが、長期の地価下落により近年は底値感が出てきており、地価は概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。 (2)地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。街路条件が劣るために地価は弱含みで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万915 円 1平米 2万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住環境の良好な住宅地は底値感から地価に一部に横這い傾向が見られるが、利便性の劣る郊外部は概ね弱含み。新型コロナの影響は限定的。 (2)筑西市の人口は減少傾向（５年間でマイナス３．６％）にある。高齢化率は３２．６％と県平均３０．０％を上回る。
地域要因
(1)下館駅徒歩圏の街路条件の劣る既存住宅地域。周辺の区画整理地等に対し需要は弱含みであるが、底値感から地価は概ね横這い傾向。 (2)地域要因に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)形状、規模等は標準的である。南側接面の中間画地。なお、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220908227 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市字台甲４７５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,381 円／平米 11万3,664 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,516 円／平米 10万7,498 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220308227 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市字台甲４７５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,227 円／平米 10万3,236 円／坪
推定価格 平米 坪	3万462 円／平米 10万707 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,470 円／平米 8万4,204 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220508227 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市字台甲４７５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,211 円／平米 9万6,572 円／坪
推定価格 平米 坪	3万959 円／平米 10万2,350 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,951 円／平米 8万5,794 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220908227 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市字台甲４７５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,749 円／平米 7万8,514 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,074 円／平米 8万6,201 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,936 円／平米 8万9,050 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情