路線価 (2023) 茨城県筑西市女方字東新田268-62 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 筑西市茨城県筑西市女方字東新田２６８番６２
価格時点	2023 年
駅名	川島駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	424万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	428万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円／坪 1平米 2万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は筑西市及び周辺市町内の住宅地域と判断されるが、特にＪＲ水戸線「川島」駅、「玉戸」駅勢力圏の住宅地との代替競争関係が強いと思料される。需要者は同一需給圏内に所在するエンドユーザーと考えられる。市内においては下館駅周辺や住環境が良好な区域指定内への選好性が高く、既存住宅団地等に対する需要は依然として弱い傾向にある。土地は６０坪程度で４００～４３０万円程度、新築戸建が２，０００万円迄の物件が取引の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ水戸線沿線の筑西市及び隣接市の住宅地域と判定した。需要者は圏域に居住する２０～３０代の一次取得者及び近隣に職場を有する世帯が中心となる。最寄駅からのアクセスの劣る既成住宅地域で、利便性の優る駅周辺の分譲地、大規模団地に需要の流出が見られ近隣の地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地は２００㎡程度で４３０万円前後、新築戸建は２，０００万円前後と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自己利用目的の取引が主流であり、採用した取引事例は取引市場の特性に合致したものを採用して比準価格を試算した。また、近隣地域内においてはアパート等の収益物件も散見されるものの賃貸市場が未成熟であり、賃貸を想定することは現実的でないと判断して土地残余法の適用は断念した。したがって市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣は戸建住宅が多い既成住宅地域である。近隣は自家用車を要する地域であるが、画地規模、街路条件及び法令上の規制から駐車場付きの共同住宅の計画が困難なため収益還元法は非適用とした。比準価格は筑西市西部及び結城市内の住宅地の事例を採用して試算した。よって、代替競争関係のある市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	川島駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	筑西市茨城県筑西市女方字東新田２６８番６２
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	100 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅が建ち並ぶ「常緑団地」であるが、やや既成化が見られる。
街路	基準方位　北　　３．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古い住宅団地として熟成しているので、今後も現状維持と予測される。二極化の傾向の中で、不動産需要は当市中心部に集まる傾向にあり、在来性が強い近隣地価は当面、下落傾向で推移していくものと予測する。 (2)県道背後の既成の住宅地域（常緑団地）であり、地域要因の特段の変動見られず当面は現在の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万87 円 1平米 2万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万87円 1平米 2万1,200円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口は茨城県を上回る減少率を示し１０万人を割り込む②利便性良好な住宅地は堅調な地価推移を維持③郊外住宅地は選好性に劣り地価は弱含み。 (2)人口は１０万人を下回り市域全体の地価の下落幅は縮小しているが、依然下落傾向にある。住宅地の地価は二極化が進んでいる。商業地の需要は低迷。
地域要因
(1)近隣はやや既成化された住宅団地で街路性に劣り、需要は下館駅周辺や区域指定内に流出する傾向が高く、近隣地価は依然として下落を示している。 (2)街路条件の劣る郊外の小規模住宅団地で、地域要因の大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)道路方位の優位性は認められるが、個別的要因に特段の変動はない。 (2)戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220508227 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市女方字東新田２６８番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,094 円／平米 8万9,573 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,676 円／平米 8万4,885 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,255 円／平米 7万269 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220608227 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市女方字東新田２６８番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,610 円／平米 7万4,749 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,167 円／平米 8万3,202 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,863 円／平米 6万5,667 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1221008227 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市女方字東新田２６８番６２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,437 円／平米 5万1,035 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,341 円／平米 6万635 円／坪
標準価格 平米 坪	2万23 円／平米 6万6,196 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	264 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220508227 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市女方字東新田２６８番６２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,604 円／平米 5万8,199 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,886 円／平米 5万5,825 円／坪
標準価格 平米 坪	2万199 円／平米 6万6,778 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情