路線価 (2023) 北海道札幌市西区発寒13条13-1020-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市西区北海道札幌市西区発寒１３条１３丁目１０２０番１６外
価格時点	2023 年
駅名	発寒駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億2,300万 円 (6700 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2億2,300万 円 (6700 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万90 円／坪 1平米 3万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に札幌市及びその近郊を中心とした工業地域の圏域である。需要者の中心は中規模工場等用地としての利用を前提とした法人需要者が多いと把握される。発寒鉄工団地は市中心部やインターチェンジに近い恵まれた立地条件等にあり、全市的な工業用地不足を背景に、需要は強含み傾向と見られる。業種や画地規模等により異なるが、㎡単価で概ね３３，３００円前後が需要の中心と思料される。 (2) 同一需給圏は市内全域の幹線街路沿いの工業地域である。主たる需要者は、比較的大規模な敷地を必要とする道内外の企業、法人である。標準地が位置する発寒鉄工団地は鉄鋼業等の製造業の比率が高い工業団地だが、高速道路のインターから近く利便性に優れることから流通系企業の立地適地でもある。市内においても物流用地の需要が増大しており、工業地需要は高まっている。市場の中心価格帯は、規模、売買当事者等により様々で把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 発寒鉄工団地内に所在する工業地域で、自用の工場等が中心であり賃貸物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟であること等から収益価格は求められなかった。本件においては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 上記のとおり比準価格を得た。自用目的の工場がほとんどで、賃貸工場はほぼ見られず、資料収集が困難なことから収益還元法の適用を断念した。比準価格は実際に取引された事例との比較によって得られたものであり、実証的で説得力に優れ信頼性が高い。したがって、本件においては比準価格を採用するのが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	発寒駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	2026.6 坪 (6700 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場が建ち並ぶ街区整然とした工業団地
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市西区北海道札幌市西区発寒１３条１３丁目１０２０番１６外
標準地の範囲
東	120 m
西	200 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	90 m
奥行き	75 m
面積	6700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部へのアクセスが良好でインターチェンジにも近い恵まれた立地条件等にある工業団地（発寒鉄工団地）であり、全市的な工業用地不足を背景に、地価水準は上昇傾向と見られる。 (2)地域要因に特段の変動はなく、交通利便性に優れる市内では大規模な工業団地として今後とも現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万90 円 1平米 3万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
前年から次年への変動率 14.8 ％
2022年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万90円 1平米 3万3,300円
前年から次年への変動率 14.8 ％
2019年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍においても市内不動産需要は概ね堅調であるが、建築費の高騰や金融政策の今後の動向等に留意が必要である。 (2)物流用地の需要が高まりを見せるなか、市内工業地の需給は逼迫傾向にある。
地域要因
(1)全市的な工業用地不足を背景に、市中心部に近い古くからの工業団地として需要は強含み傾向。 (2)周辺においては物流センターの建設予定があり、流通系企業の用地取得が見られるなど、流通系企業を中心として需要が強い状況である。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231181107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区発寒１３条１３丁目１０２０番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,690 円／平米 5万8,483 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,222 円／平米 8万3,384 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,737 円／平米 8万5,087 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231181107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区発寒１３条１３丁目１０２０番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,386 円／平米 15万46 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,074 円／平米 14万2,403 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,074 円／平米 14万2,403 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231181107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区発寒１３条１３丁目１０２０番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
推定価格 平米 坪	3万224 円／平米 9万9,921 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231271107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区発寒１３条１３丁目１０２０番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,532 円／平米 12万7,387 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,657 円／平米 17万778 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,530 円／平米 10万7,544 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2	北西
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情