路線価 (2023) 茨城県筑西市二木成字稲荷塚847-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 筑西市茨城県筑西市二木成字稲荷塚８４７番５
価格時点	2023 年
駅名	下館駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	603万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	601万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,543 円／坪 1平米 2万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、筑西市内住宅地域を中心に、ＪＲ水戸線の各駅を最寄駅とする隣接市の住宅地域をも含むと判定。想定される需要者は市内居住の３０～４０代の一次取得者であり、市内に地縁性のない外部からの参入は少ない。近隣地域は、利便性・住環境が概ね良好のため、需要は底堅い。尚、市場で中心となる価格帯は土地２００㎡程度で６００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円台前半と把握される。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ水戸線「下館」駅勢圏に形成される中規模住宅地域であり、需要者の中心は筑西市に地縁を有する個人である。人口減少下にあって、全体的には地価はやや弱含みではあるが、一方で好条件の土地に対する需要は底堅い。「二木成」地区周辺における需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡程度で総額６００万程度、新築戸建は２，０００万円前半と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、中小規模の戸建住宅を中心とした住宅地域である。市内では収益物件における取引利回りを重視した取引は少なく、自用目的の取引が中心である。本件における収益価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格に比べ低く求められた。また当該地域では収益性より居住の快適性が重視される。よって比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域内の価格牽連性を有する取引事例より求め、市場性を反映した実証性の高い価格である。また対象不動産の周辺にはアパート等も見られるが、賃料水準は弱含みで推移している事から収益価格は低位に試算された。「二木成」地区では未だに実証的な価格主導で価格形成がなされている事から比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下館駅南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	筑西市茨城県筑西市二木成字稲荷塚８４７番５
標準地の範囲
東	60 m
西	35 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅からは徒歩圏内に位置しており、総じて閑静な住環境を維持している。地域要因に特段の変動は見られず、当面現状に近い状態で推移していくものと予測する。 (2)「二木成」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,874 円 1平米 2万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,543円 1平米 2万8,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は１０万人を切り、やや減少傾向。住宅需要は各種利便施設への接近性、住環境の良好な地域では需給は均衡。但し郊外部では需要は弱含み。 (2)筑西市の人口は減少傾向（５年間でマイナス３．６％）にある。高齢化率は３２．６％と県平均３０．０％を上回る。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏内の既成の住宅地域。需給は概ね均衡しており、地価は横ばいにて推移。 (2)地域要因に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)形状・画地規模において標準的であり、競争力等は類似地域内の不動産と比較し同一である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220308227 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市二木成字稲荷塚８４７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,706 円／平米 9万4,902 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,002 円／平米 9万2,575 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,058 円／平米 9万2,760 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220308227 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市二木成字稲荷塚８４７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,227 円／平米 10万3,236 円／坪
推定価格 平米 坪	3万462 円／平米 10万707 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,416 円／平米 9万3,943 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220608227 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市二木成字稲荷塚８４７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,596 円／平米 12万986 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,687 円／平米 11万1,369 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,597 円／平米 9万4,542 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220608227 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市二木成字稲荷塚８４７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,214 円／平米 10万9,805 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,139 円／平米 11万2,864 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,980 円／平米 9万5,808 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220908227 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市二木成字稲荷塚８４７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,381 円／平米 11万3,664 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,516 円／平米 10万7,498 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,929 円／平米 9万5,639 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情