路線価 (2023) 茨城県筑西市字鷹場丙67-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 筑西市茨城県筑西市字鷹場丙６７番２
価格時点	2023 年
駅名	下館駅 から 780m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	779万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万3,808 円 1平米 3万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	781万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,139 円／坪 1平米 3万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は筑西市及び周辺市町内の住宅地域と判断されるが、特に「下館」駅勢力圏の住宅地との代替競争関係が強いと思料される。需要者は同一需給圏内に所在するエンドユーザーと考えられる。近隣はやや街路条件が劣る既成住宅地である。総じて市内不動産需要は諸条件が良好な駅南住宅地に集まる傾向にあり、既成住宅地の市場性は回復に至っていない。需要の中心となる価格帯は、土地は８００万円迄、新築戸建物件では２，５００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は筑西市及びその周辺市町における住宅地域と判定した。需要者は、筑西市及び周辺市町居住の３０～４０歳代の一次取得者層が中心で、圏域外からの転入は少ない。最寄駅や商業施設への接近性が良好な既成住宅地であるが、街路が狭く、需要はより選好性の優る新興住宅地等へ流出傾向にあり、外部需要も少なく地価は弱含みである。需要の中心となる価格帯は土地は２５０㎡で、８００万円前後、新築戸建で２０００万円台前半と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自己利用目的の取引が主流であり、取引事例は取引市場の特性に合致したものを採用して比準価格を試算した。又、近隣地域は主として自己利用目的を主眼として取引が行われており、収益性は価格形成には影響を及ぼしていないと判断した。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらには代表標準地との均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 下館駅から徒歩圏内の既成住宅地域に存し、自用目的の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は、筑西市及び隣接市の代替・競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下館駅北東方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	75 坪 (248 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	筑西市茨城県筑西市字鷹場丙６７番２
標準地の範囲
東	25 m
西	50 m
南	40 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	22 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	下館駅、筑西市役所等に近い利便性が良好な既成住宅地域。
街路	基準方位　北　　３．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当市中心地に近い既成住宅地域として熟成しているので今後もほぼ現状維持での推移と予測される。その一方、相対的に街路、住環境が劣る地域性から近隣への需要回復は遅々として進まず地価は弱含み状態と予測される。 (2)下館駅徒歩圏の利便性の良好な既成住宅地で、当面現状維持で推移していくものと予測する。街路が狭隘であり、需要はより選好性の優る新興住宅地等へ流出傾向にあり、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万3,808 円 1平米 3万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,139 円 1平米 3万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万3,808円 1平米 3万1,400円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,139円 1平米 3万1,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口は茨城県を上回る減少率を示し１０万人を割り込む②利便性良好な住宅地は堅調な地価推移を維持③郊外住宅地は選好性に劣り地価は弱含み。 (2)住環境の良好な住宅地は底値感から地価に一部に横這い傾向が見られるが、利便性の劣る郊外部は概ね弱含み。新型コロナの影響は限定的。
地域要因
(1)近隣は駅接近性、利便性が良好な既成住宅地域であるが街路的特性が劣り、需要は各種条件が良好な駅南を中心とした住宅地域に集まっている。 (2)下館駅徒歩圏の街路条件の劣る既成住宅地。新興住宅地等との競合で選好性がやや劣り、需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)道路方位の優位性は認められるが、個別的要因に特段の変動はない。 (2)形状、規模等は標準的である。東側接面の中間画地。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220508227 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市字鷹場丙６７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,211 円／平米 9万6,572 円／坪
推定価格 平米 坪	3万959 円／平米 10万2,350 円／坪
標準価格 平米 坪	3万959 円／平米 10万2,350 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220608227 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市字鷹場丙６７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,092 円／平米 8万9,566 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,791 円／平米 9万1,877 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,915 円／平米 9万8,899 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220608227 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市字鷹場丙６７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,214 円／平米 10万9,805 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,139 円／平米 11万2,864 円／坪
標準価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220708227 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市字鷹場丙６７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,152 円／平米 12万9,437 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,192 円／平米 12万6,263 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,695 円／平米 10万4,784 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情