路線価 (2023) 茨城県筑西市新治字谷島1964-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 筑西市茨城県筑西市新治字谷島１９６４番７外
価格時点	2023 年
駅名	新治駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	682万 円 (346 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	682万 円 (346 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,128 円／坪 1平米 1万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ水戸線沿線を中心に、概ね筑西市及びその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心は協和地区に居住する一次取得者が大半を占め、他の地区からの転入者は少ない。対象近隣は、協和支所に近く、居住環境はほぼ良好に保たれているが、地元需要が大半を占めるため供給は少ない。需要の中心価格帯は、土地は１００坪程度で６５０万円前後、新築戸建物件で２０００万円台前半と把握される。 (2) 同一需給圏は、筑西市を中心に隣接市町の住宅地域と判定した。需要者は協和地区に居住する３０～４０代の一次取得者が中心で同一需給圏外からの転入者は少ない。協和地区は地元需要が主流であり、人口減少や若年層の地域外流出が見られ地元需要は限定的であり、地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は３５０㎡程度で総額７００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅中心の既成住宅地であり、アパートの割合は低い。これにより画地規模等から土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は筑西市内の郊外の戸建住宅等の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣は協和地区の既成住宅地域である。取引は住宅建設目的の個人が中心であり、収益よりも利便性、居住の快適性が重視されている。取引では実勢価格が指標とされている。比準価格は代替性のある取引事例を採用して求められており、実証的で信頼性は高い。収益価格は賃貸需要が弱く借手市場であることから低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新治駅西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	104.7 坪 (346 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	市役所支所に近い、農地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	筑西市茨城県筑西市新治字谷島１９６４番７外
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	40 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	19.4 m
奥行き	17 m
面積	346 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)公共施設等への接近性及び居住環境等がほぼ良好に保たれているが、地元需要が主体である地域性を勘案すると、当面地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (2)最寄駅、学校等への接近性及び利便性が良好な住宅地域であり、地域要因の変動は緩やかで当面は現在の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,128 円 1平米 1万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②土地取引件数・建築着工件数微増、③住宅地：区画整理済み等の分譲地と既成市街地の地価の２極化傾向 (2)人口は１０万人を下回り市域全体の地価の下落率は縮小しているが、依然下落傾向にある。住宅地の地価は二極化が進んでいる。商業地の需要は低迷。
地域要因
(1)協和地区は地元需要が大半であるが、若年者層を中心に人口流出が継続していて地価は弱含みで推移している。 (2)協和地区の戸建住宅地域で、地域要因の特段の変動は認められない。地元需要が中心で若年層の流出により地価は弱含みで推移。
個別的要因	(1)西側道路接面の中間画地で、規模・街路幅員等はほぼ標準である。個別的要因に変動はない。 (2)戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220708227 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市新治字谷島１９６４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万27 円／平米 6万6,209 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,262 円／平米 8万6,822 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,072 円／平米 6万3,052 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220608227 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市新治字谷島１９６４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,814 円／平米 7万5,423 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,673 円／平米 7万1,651 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,525 円／平米 6万4,550 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220608227 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市新治字谷島１９６４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,757 円／平米 5万8,705 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,084 円／平米 5万6,480 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,750 円／平米 6万5,294 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220208227 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市新治字谷島１９６４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,958 円／平米 5万2,757 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,633 円／平米 5万8,295 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,561 円／平米 6万1,363 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220308227 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市新治字谷島１９６４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,789 円／平米 6万2,116 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,354 円／平米 6万3,984 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,809 円／平米 6万2,183 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情