路線価 (2023) 茨城県筑西市幸町2-1305-157 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 筑西市茨城県筑西市幸町２丁目１３０５番１５７
価格時点	2023 年
駅名	玉戸駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	533万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	533万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,601 円／坪 1平米 2万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は筑西市及び近隣市の市街化調整区域のほぼ全域。需要者の中心は筑西市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者である。当該地域は区画整然とした住宅団地で調区内の住宅地では人気が高く、土地取引は堅調である。区域指定が地価水準に与える影響は徐々に顕在化している。土地は２００㎡程度で５００～６００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心。 (2) 　同一需給圏の範囲はＪＲ水戸線沿線で、概ね筑西市及び隣接市に存する住宅地域。需要者は、旧下館市に居住する一次取得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少ない。区画整然とした住宅団地であり需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地は５００万円前後、新築戸建で２１００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は空地も見られる区画整然とした住宅地域であるが、店舗併用住宅が点在する程度で、自己使用目的での取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算を断念した。取引時点が比較的古い取引事例も採用しているが標準地と同団地内の取引事例を含む、筑西市の市街化調整区域の宅地としての品等がほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　対象近隣地域は、市街化調整区域内の一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。取引事例は対象地と同じ住宅団地内の一般住宅地の事例を採用し、比準価格の信頼性は高い。一方、対象地はアパート等は見られず賃貸需要は見込めないと判断されるため収益価格は試算し得なかった。よって、市場性を実証的に反映している比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	玉戸駅南方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅に空地の残る区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	筑西市茨城県筑西市幸町２丁目１３０５番１５７
標準地の範囲
東	110 m
西	110 m
南	120 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.3 m
奥行き	15 m
面積	199 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	Ｈ３０・１０に茨城県西部メディカルセンターが開業した。
街路	基準方位北、　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は今後とも戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成し、区域指定が地価水準に与える影響が徐々に顕在化して、地価水準はほぼ横ばいから強含み傾向にあると予測。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (2)残り少ない空き区画に住宅が徐々に増加しつつ熟成が進むと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万8,601 円 1平米 2万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 8万8,270円 1平米 2万6,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)下館地区は地元志向の市場で、地価水準は弱含みからほぼ横ばい傾向。人口減少。高齢化率高い。 (2)人口減少率は県平均より特に大きく高齢化率も県平均より高い。水戸線の各駅周辺に小規模分譲が見られる。商業地は需要が弱い。
地域要因
(1)区画整然とした住宅団地で、調区であるが比較的人気が高く、区域指定の地価への影響は徐々に顕在化し、地価水準はほぼ横ばいから強含み傾向。 (2)区画整然とした分譲住宅地域で、底堅い需要の中、少ない空地や中古住宅に対する需要が強く、地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)南西側道路接面の中間画地で、日照等がやや優る。規模・街路幅員等はほぼ標準である。個別的要因に変動はない。 (2)画地の規模、街路条件等は標準的であり、南西道路の画地であることにより日照がやや優る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220608227 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市幸町２丁目１３０５番１５７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,815 円／平米 9万1,956 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,745 円／平米 8万8,419 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,231 円／平米 8万3,414 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220808227 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市幸町２丁目１３０５番１５７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,129 円／平米 9万2,994 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,850 円／平米 9万2,072 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,065 円／平米 8万9,477 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1221008227 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市幸町２丁目１３０５番１５７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,091 円／平米 9万6,175 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,886 円／平米 8万8,885 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,385 円／平米 8万7,229 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220608207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県筑西市幸町２丁目１３０５番１５７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,976 円／平米 7万2,653 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,459 円／平米 7万943 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,979 円／平米 8万5,887 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211208227 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市幸町２丁目１３０５番１５７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万755 円／平米 6万8,616 円／坪
推定価格 平米 坪	2万485 円／平米 6万7,723 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,445 円／平米 8万815 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情