路線価 (2023) 茨城県筑西市大関字北浦969-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 筑西市茨城県筑西市大関字北浦９６９番１
価格時点	2023 年
駅名	折本駅 から 3900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	457万 円 (452 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	457万 円 (452 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は筑西市内の市街化調整区域のほぼ全域。需要者の中心は筑西市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者である。当該地域は農地も見られる店舗等が介在する農家集落地域で需給は限定的であり、当該地域における区域指定の地価への影響は未だ低調で、未利用地も目立ち住宅地としての人気は比較的劣る。５００㎡程度の土地で５００～７００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心。 (2) 同一需給圏は筑西市及び隣接市の農家住宅地域と判定した。需要者は近隣の地縁者等による住宅取得目的の地元需要が中心となり圏域外からの需要は少ない。区域指定地域であるが市街地からの代替需要は見られず、若年層の地域外流出、少子高齢化から地元需要も総じて弱い。近隣での取引は稀で取引規模・取引価格等の個別性から需要の中心価格帯の把握は困難であるが周辺の地価水準から土地は概ね１万円／㎡前後と思料する。新築戸建は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は店舗併用住宅等の収益物件が見受けられる程度で未利用地が多く目立ち、自己使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算を断念した。代表標準地との検討を踏まえ、取引時点が比較的古い取引事例等もあるが筑西市の市街化調整区域の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣は郊外の農家住宅地域であり、市街地から離れアパート等の収益物件は見られないことから賃貸を想定することは現実的でないと判断して収益還元法は非適用とした。比準価格は筑西市郊外に存する市街化調整区域内の農家住宅地の事例を採用して試算した。本件では比準価格のみの試算となったが農家住宅地の事例から求めた市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	折本駅北東方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	136.7 坪 (452 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、店舗、事業所等が混在する農家住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	筑西市茨城県筑西市大関字北浦９６９番１
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	400 m
北	480 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	23.5 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	Ｈ３０・１０に茨城県西部メディカルセンターが開業した。
街路	８．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、今後とも戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成し、区域指定が当該地域の地価水準に与える影響は低く、地価水準はやや下落傾向にあると予測する。新型コロナの影響は不透明である。 (2)幹線道路沿いに形成された既成住宅地域で、地域要因の特段の変動は見られない。当面は現在の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)下館地区は地元志向の市場で、地価水準は弱含みからほぼ横ばい傾向。人口減少。高齢化率高い。 (2)人口は１０万人を下回り市域全体の地価の下落幅は縮小しているが、依然下落傾向にある。住宅地の地価は二極化が進んでいる。商業地の需要は低迷。
地域要因
(1)古くからの農家集落地域で、当該地域への区域指定による地価への影響は低く、未利用地も見られ、地価水準は未だやや下落傾向にある。 (2)郊外の農家住宅地域であり、地縁等を有する限定的な地元需要が取引の中心であり地価は依然、下落基調にある。
個別的要因	(1)幹線市道沿いの中間画地で、周囲の市道に比べ道路の系統連続性は比較的優る。規模はほぼ標準。個別的要因に変動はない。 (2)戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220308227 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市大関字北浦９６９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万541 円／平米 3万4,849 円／坪
推定価格 平米 坪	1万322 円／平米 3万4,125 円／坪
標準価格 平米 坪	1万250 円／平米 3万3,887 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220708227 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市大関字北浦９６９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,792 円／平米 4万5,596 円／坪
標準価格 平米 坪	1万308 円／平米 3万4,078 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220808227 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市大関字北浦９６９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万424 円／平米 3万4,462 円／坪
推定価格 平米 坪	1万169 円／平米 3万3,619 円／坪
標準価格 平米 坪	9,844 円／平米 3万2,544 円／坪
査定価格 平米 坪	9,840 円／平米 3万2,531 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211208227 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市大関字北浦９６９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,113 円／平米 2万6,822 円／坪
推定価格 平米 坪	1万770 円／平米 3万5,606 円／坪
標準価格 平米 坪	1万141 円／平米 3万3,526 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情