路線価 (2023) 茨城県筑西市花田字西山58-2 坪・平米
2023
路 線 価
茨城県 筑西市
茨城県筑西市花田字西山５８番２
(筑西)
- 周辺状況： 住宅地 (農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域)
- 黒子駅 から 4300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
茨城県
筑西市茨城県筑西市花田字西山５８番２
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 黒子駅 から 4300m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月06日
|
| 調査実施日 | 2022年12月06日
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| 鑑定評価額 総額 |
480万 円
(546 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万9,093 円
1平米 8,800 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月13日
|
| 調査実施日 | 2022年12月03日
|
| 鑑定評価額 総額 |
480万 円
(546 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万9,093 円／坪
1平米 8,800 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は筑西市内の市街化調整区域のほぼ全域。需要者の中心は筑西市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者である。当該地域は農地が見られる農家集落地域で需給は限定的で、区域指定の地価への影響は低く、未利用地も目立ち住宅地としての人気は比較的劣る。５００㎡程度の土地で４００～５００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね水戸線及び関東鉄道常総線沿線で、筑西市、桜川市、下妻市等に存する郊外の住宅地域一帯。需要者は、旧関城町に居住する一次取得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の旧町出身者等。同一需給圏外からの転入は少ない。隣接する下妻市方面との代替関係も見られる。需要の中心となる価格帯を総額で把握するのは困難であり、土地は１㎡当たり８０００～１００００円程度と推察される。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 対象地の周囲には収益物件等は殆どなく、未利用地が多く目立つ集落の集積度が低い農家集落地域で、自己使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格の試算を断念した。取引時点が比較的古い取引事例等も採用しているが筑西市の市街化調整区域の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象近隣地域は旧来の農家集落内の住宅地域である。取引事例は筑西市内の市街化調整区域内の住宅地の事例を採用し、比準価格の信頼性は高い。一方、当該地域はアパート等の収益物件は見られず賃貸需要は見込めないため、収益価格は試算し得なかった。しかし、その考え方を参酌した上で、市場性を実証的に反映している比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 黒子駅南西方
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| 距離 | 4300 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
165.2 坪
(546 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1.2 m
|
| 奥行 | 1 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 1F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 3 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
筑西市茨城県筑西市花田字西山５８番２
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 350 m
|
| 西 | 120 m
|
| 南 | 80 m
|
| 北 | 250 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 25 m
|
| 奥行き | 22 m
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| 面積 | 546 m2
|
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | Ｈ３０・１０に茨城県西部メディカルセンターが開業した。
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| 街路 | ３ｍ市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)当該地域は、今後とも戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成し、区域指定が当該地域の地価水準に与える影響は低く、地価水準は下落傾向にあると予測する。新型コロナの影響は不透明である。 (2)農家集落地域として、概ね現状維持で推移していくものと予測する。外部需要が殆ど認められず、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
|
| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 2万9,093 円
1平米 8,800 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 2万9,093 円
1平米 8,800 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 2万9,093円 1平米 8,800円 |
前年から次年への変動率 
-1.7 ％
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|
|
2022年 |
1坪 2万9,589円 1平米 8,950円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 2万9,093円 1平米 8,800円 |
|
前年から次年への変動率
-1.7 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 2万9,589円 1平米 8,950円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)関城地区は地元志向の市場で、地価水準は高齢化等により引き続き下落傾向にある。人口減少。高齢化率高い。 (2)人口減少率は県平均より特に大きく高齢化率も県平均より高い。水戸線の各駅周辺に小規模分譲が見られる。商業地は需要が弱い。 |
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| 地域要因 | |
|
(1)古くからの農家集落地域で、当該地域への区域指定による地価への影響は低く、未利用地も見られ、地価水準は下落傾向にある。 (2)古くからの既存集落地域である。需要は地元出身者に限られ、地価は下落傾向で推移している。 |
|
| 個別的要因 |
(1)低幅員の東側道路接面の中間画地で、日照等は普通。規模はほぼ標準。道路の系統連続性は比較的劣る。個別的要因に変動はない。 (2)形状・規模は標準的である。個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1220908227 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 茨城県 |
| 市区町村 | 筑西市 |
| 地域 | 茨城県筑西市花田字西山５８番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
9,062 円／平米
2万9,959 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万2,954 円／平米
4万2,826 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,959 円／平米
2万9,618 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,960 円／平米
2万9,622 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1220808227 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 茨城県 |
| 市区町村 | 筑西市 |
| 地域 | 茨城県筑西市花田字西山５８番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
8,362 円／平米
2万7,645 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
9,245 円／平米
3万564 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,924 円／平米
2万9,503 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,920 円／平米
2万9,490 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 3 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 区域指定 |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1220408227 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 茨城県 |
| 市区町村 | 筑西市 |
| 地域 | 茨城県筑西市花田字西山５８番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
7,286 円／平米
2万4,088 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
7,149 円／平米
2万3,635 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,460 円／平米
2万7,969 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,460 円／平米
2万7,969 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 西 |
| 側道幅員1 | 1.8 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 区域指定 |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1220308227 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 茨城県 |
| 市区町村 | 筑西市 |
| 地域 | 茨城県筑西市花田字西山５８番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
4,528 円／平米
1万4,970 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
8,109 円／平米
2万6,808 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,833 円／平米
2万9,202 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,830 円／平米
2万9,192 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 10 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 北東 |
| 側道幅員1 | 3.6 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 区域指定 |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
1220108227 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 茨城県 |
| 市区町村 | 筑西市 |
| 地域 | 茨城県筑西市花田字西山５８番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,565 円／平米
2万1,704 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,480 円／平米
2万1,423 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,816 円／平米
2万9,146 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,820 円／平米
2万9,159 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 7 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | 区域指定 |
| 特別な事情 | |