路線価 (2023) 茨城県筑西市字田谷川乙954 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 筑西市茨城県筑西市字田谷川乙９５４番
価格時点	2023 年
駅名	下館駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	509万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円 1平米 4万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	509万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円／坪 1平米 4万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は筑西市を中心に県西地区を含む圏域に形成される普通商業地域等である。需要者は個人商店をはじめ地元商業法人が中心であるが、郊外路線へのシフト及び駅前商業地の空洞化により新規出店はなく、業務需要は減退している。地価下落が継続していることから、背後の住宅地との価格差も少なくなりつつあり、需給は安定状況にある。商業地の取引自体が少なく、需要の中心価格帯を把握しにくいが、上記標準地の単価・総額は妥当と判断される。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ水戸線沿線の各駅周辺を中心とする商業地域及び筑西市及び隣接市を含む圏域の各商業地域。需要者は、地元の店舗経営者、事務所ビル経営者等が中心である。商業地需要の郊外化・大型化の傾向で既存商業地域に対する需要は弱含みであり、また円安等による物価高の影響を注視する必要がある。需要の中心となる価格帯（総額）は面積等によるバラツキも多いが、単価的には概ね坪当たり１５万円前後と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 下館駅周辺の好立地商業地に係る適切な取引事例が少ないため、広域的に県西地区の周辺の類似性が認められる事例を採用し、概ね市場性を反映した比準価格が得られた。収益価格はテナント需要の減退に伴う賃料水準の低下から、低位に求められた。収益価格は商業地において重視されるべきであるが、当該地域の投資意欲は弱いものと判断される。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 下館駅南口側の既成商業地域で、実証的な取引価格に基づく価値判断が支配的。賃料水準が元本価格に対して低位である事から収益価格は低位に求められた。同一需給圏内の類似地域から代替競争関係が認められる取引事例を収集できた事から比準価格の規範性が優ると判断されるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、近傍類似の公示地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下館駅南方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	筑西市茨城県筑西市字田谷川乙９５４番
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	17.5 m
面積	115 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地の一角に位置するが、ここ数年来新規店舗の進出はなく、繁華性等は低下している。当面地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (2)下館駅南口の駅前通り沿いに店舗や事務所ビルが建ち並び、駐車場等も介在する商業地域である。今後も駅前商業地域としての優位性を保ちつつも、円安等による物価高の影響には注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②土地取引件数・建築着工件数微増、③商業地：既存商業地では空洞化継続、路線商業地は堅調に推移 (2)筑西市の人口は減少傾向（５年間でマイナス３．６％）にある。高齢化率は３２．６％と県平均３０．０％を上回る。
地域要因
(1)南口の中心商業地の一角にあるが、新規出店・撤退店舗はなく、現状の商環境を継続している。地価は背後地との差がなくなり、横這い状況で推移 (2)地域要因に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)画地の形状、規模等は概ね標準的であり、競争力も中程度と把握される。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220708227 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市字田谷川乙９５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,864 円／平米 12万5,178 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,637 円／平米 12万4,428 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,291 円／平米 14万9,732 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県筑西市字田谷川乙９５４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,736 円／平米 12万1,449 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,523 円／平米 11万7,439 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,741 円／平米 15万4,526 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県筑西市字田谷川乙９５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,956 円／平米 18万4,991 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,528 円／平米 19万6,800 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,946 円／平米 15万5,203 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	74 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	境Ｒ４公ＹＫ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県筑西市字田谷川乙９５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,452 円／平米 15万3,570 円／坪
推定価格 平米 坪	4万463 円／平米 13万3,771 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,285 円／平米 15万9,630 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,300 円／平米 15万9,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210508207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県筑西市字田谷川乙９５４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,735 円／平米 14万1,282 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,009 円／平米 15万5,412 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,773 円／平米 15万1,326 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情