路線価 (2023) 茨城県筑西市下川島字下寺野812-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 筑西市茨城県筑西市下川島字下寺野８１２番２外
価格時点	2023 年
駅名	玉戸駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,370万 円 (2059 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	7,390万 円 (2059 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,685 円／坪 1平米 3万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、市内路線商業地域を中心に、普通商業地域等、その他県西地区の商業地域等をも含むと判定した。想定される需要者は県内及び県外の法人事業者等が中心。路線商業地は事業リスクを勘案し定期借地権等を設定しての出店と思料されるため、土地取引は総じて少ない。尚、市場で中心となる価格帯は、市内商業地及び周辺市内の商業地の取引事例より比較・検証すると概ね１㎡当たり３～４万円の範囲と把握される。 (2) 　同一需給圏は筑西市を中心に県西地区内の普通商業地域、近隣商業地域、路線商業地域等一帯。需要者は駅前商業地域等の普通商業地域又は近隣商業地域に対しては、中小規模小売店舗等を経営する地元事業者が中心であり、国道や県道沿いなどの路線商業地域に対しては、ロードサイド系店舗を展開する県内外の事業者等。総額の嵩む商業地に対する需要は減少傾向が継続している。画地規模等において個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、国道５０号沿いのカーディーラー、スーパー等が介在する路線商業地域である。取引事例等を検証すると投資物件は少なく、当該地域の取引慣行は、利回りを重視した取引ではなく、総じて土地価格を標準とした価格形成となっている。以上の検討より本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　対象近隣地域は、国道５０号沿いに低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、駐車スペース確保のため比較的規模の大きい画地が必要となる特性を有する。取引事例は広域的に所在する商業地から選択し、比準価格の信頼性は高い。一方、当該地域は低層店舗が中心であり、収益性の高い商業ビル等は期待できないことに鑑み、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	玉戸駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	622.8 坪 (2059 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	筑西市茨城県筑西市下川島字下寺野８１２番２外
標準地の範囲
東	220 m
西	190 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	沿道施設用地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	33.5 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画道路の事業中
街路	１３．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの沿道型店舗を中心とした商業地域。周辺には一部閉店舗はあるが、沿道型店舗地としては概ね安定的である。将来においては都市計画道路の事業進展があり、事業完了時には地域要因の変化も予測される。 (2)路線商業地域として徐々に店舗等が進出すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は１０万人を切り、やや減少傾向。国道５０号の整備により川島・玉戸地区には引き合いがある。但し既存の商業地は弱含み傾向。 (2)人口減少率は県平均より特に大きく高齢化率も県平均より高い。水戸線の各駅周辺に小規模分譲が見られる。商業地は需要が弱い。
地域要因
(1)路線商業地域としては概ね熟成している。但し東側及び西側の類似地域内に競合店があり、繁華性を比較した場合、やや劣る。 (2)国道５０号沿いであるが、空き店舗も見られる。４車線化工事の進捗により店舗進出が期待される。
個別的要因	(1)沿道型店舗としては、形状・画地規模において標準的であり、競争力等は類似地域内の不動産と比較し同一である。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211008227 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市下川島字下寺野８１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,976 円／平米 10万5,713 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,223 円／平米 12万9,671 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,787 円／平米 12万4,924 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	南
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220508227 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市下川島字下寺野８１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,033 円／平米 9万5,983 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,374 円／平米 9万498 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,066 円／平米 11万9,234 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220608227 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市下川島字下寺野８１２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,234 円／平米 11万9,790 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,840 円／平米 11万5,181 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県筑西市下川島字下寺野８１２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万365 円／平米 10万387 円／坪
推定価格 平米 坪	3万274 円／平米 10万86 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,875 円／平米 12万1,909 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県筑西市下川島字下寺野８１２番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,736 円／平米 12万1,449 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,523 円／平米 11万7,439 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,659 円／平米 12万1,195 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情