路線価 (2023) 茨城県筑西市字上八町甲27-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 筑西市茨城県筑西市字上八町甲２７番１外
価格時点	2023 年
駅名	下館駅 から 630m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (527 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円 1平米 3万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (527 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,363 円／坪 1平米 3万5,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は筑西市の商業地域及び県西地域一円の商業地域と判定した。需要者は地元の個人事業主、中小事業法人及び県内の事業法人がを中心となる。市内の路線商業地域及び周辺市の大型ＳＣへの顧客の流出から繁華性は低下傾向で商業地の需要は総じて弱い。近隣での取引は少なく出店の態様（定借等）、取引規模も異なり、取引には事情も散見されることから需要の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ水戸線沿線の各駅周辺に形成される商業地域及び筑西市及び隣接市を含む圏域の各商業地域。需要者の多くは、地元の店舗経営者、事務所ビル経営者等である。商業地需要の郊外化・大型化の傾向で旧来からの商業地域に対する需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯（総額）は面積等によるバラツキも多いが、単価的には概ね坪当たり１０万円台前半と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣は下館駅徒歩圏内の中心商業地域である。取引は自営目的の実需が中心となる地域で、収益物件は駅前に既存の賃貸ビル、空店舗の転貸が見られる程度である。比準価格は代替競争関係の強い市内の商業地域の事例を中心に採用して求めた。収益価格は市場性に留意したが借手市場であることから低位に試算された。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 対象不動産は「大町通り」沿いの旧来からの商業地域で、実証的な取引価格に基づく価値判断が支配的。賃料水準が元本価格に対して低位である事から収益価格は低位に求められた。同一需給圏内の類似地域から代替競争関係が認められる取引事例を収集できた事から比準価格の規範性が優ると判断されるため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下館駅北方
距離	630 m
土地の状態
土地面積	159.4 坪 (527 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	筑西市茨城県筑西市字上八町甲２７番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	40 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	３階程度の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	33 m
面積	530 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)下館駅徒歩圏の既成商業地域であり郊外の路線商業地へ顧客の流出が見られ、繁華性は停滞傾向にあり、商業地の需要は弱い。 (2)需要の中心は郊外の大型店舗であり、商業繁華性は低下傾向であり弱含みで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,644 円 1平米 3万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は１０万人を下回り市域全体の地価の下落率は縮小しているが、依然下落傾向にある。住宅地の地価は二極化が進んでいる。商業地の需要は低迷。 (2)筑西市の人口は減少傾向（５年間でマイナス３．６％）にある。高齢化率は３２．６％と県平均３０．０％を上回る。
地域要因
(1)下館駅徒歩圏の既成商業地域であり、繁華性は停滞傾向で、商業地の需要は総じて弱い。 (2)地域要因に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)既成商業地として、位置・規模等の個別的要因に特段の変動はなく、競争力も標準的である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220508227 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市字上八町甲２７番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,383 円／平米 10万3,752 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,705 円／平米 12万1,347 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220708227 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市字上八町甲２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,864 円／平米 12万5,178 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,637 円／平米 12万4,428 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,117 円／平米 12万2,709 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220808207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県筑西市字上八町甲２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,853 円／平米 12万1,836 円／坪
推定価格 平米 坪	4万948 円／平米 13万5,374 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,845 円／平米 12万5,116 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220308227 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市字上八町甲２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,248 円／平米 12万3,142 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,026 円／平米 12万2,408 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,000 円／平米 12万2,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220508227 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市字上八町甲２７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,033 円／平米 9万5,983 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,374 円／平米 9万498 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,066 円／平米 11万9,234 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情