路線価 (2023) 茨城県筑西市外塚字神明748外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 筑西市茨城県筑西市外塚字神明７４８番外
価格時点	2023 年
駅名	下館駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	6,390万 円 (1652 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	6,380万 円 (1652 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,612 円／坪 1平米 3万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は筑西市のほか広域的に県西地区における路線商業地等である。標準地の国道沿いにはファミリーレストラン等のロードサイド系店舗や物販店等の大手資本が進出し集積度を高めている。取引そのものは少ないが、これは事業採算の面から売買よりも事業用定借が主流だからである。需要の中心価格帯は、規模等による価格差があって把握しにくいが、上記標準地の規模に見合う単価・総額は妥当と判断される。 (2) 　同一需給圏は筑西市を中心に県西地区内の普通商業地域、近隣商業地域、路線商業地域等一帯。需要者は駅前商業地域等の普通商業地域又は近隣商業地域に対しては、中小規模小売店舗等を経営する地元事業者が中心であり、国道や県道沿いなどの路線商業地域に対しては、ロードサイド系店舗を展開する県内外の事業者等。総額の嵩む商業地に対する需要は減少傾向が継続している。画地規模等において個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象近隣は国道２９４号沿いの路線商業地である。比準価格は筑西市のほか周辺市町の商業地に係る類似性の高い事例に基づき試算されたもので、信頼性は保たれている。収益価格は土地建物とも大型物件の賃貸借になることから投下資本に見合う賃料水準が形成されず、低位に求められた。よって、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　対象近隣地域は、国道２９４号沿いに低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、駐車スペース確保のため比較的規模の大きい画地が必要となる特性を有する。取引事例は広域的に所在する商業地から選択し、比準価格の信頼性は高い。一方、当該地域は低層店舗が中心であり、収益性の高い商業ビル等は期待できないことに鑑み、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下館駅北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	499.7 坪 (1652 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事業所が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	筑西市茨城県筑西市外塚字神明７４８番外
標準地の範囲
東	70 m
西	0 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	50 m
面積	1650 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空き店舗は見られず、現状の商環境を維持しており、筑西市内では繁華性が高い商業地となっている。以上から、地価はほぼ横這いで推移していくものと予測される。 (2)路線商業地域として店舗等が入れ替わりつつ現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万4,554 円 1平米 4万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,224 円 1平米 4万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万4,554円 1平米 4万700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,224円 1平米 4万600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②土地取引件数・建築着工件数微増、③商業地：既存商業地では空洞化継続、路線商業地は堅調に推移 (2)人口減少率は県平均より特に大きく高齢化率も県平均より高い。水戸線の各駅周辺に小規模分譲が見られる。商業地は需要が弱い。
地域要因
(1)撤退店舗なく、繁華性等は比較的高く、堅調に推移しており、地価は横這いで推移している。 (2)低層店舗が連たんする路線商業地域であり、店舗の撤退等はなく、一定の繁華性を維持している。
個別的要因	(1)画地の形状、規模等は概ね標準的であるが、二方路による増分価値は利便性が主で看板効果は少ない。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211008227 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県筑西市外塚字神明７４８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,976 円／平米 10万5,713 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,223 円／平米 12万9,671 円／坪
標準価格 平米 坪	4万857 円／平米 13万5,073 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	南
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220808207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県筑西市外塚字神明７４８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,853 円／平米 12万1,836 円／坪
推定価格 平米 坪	4万948 円／平米 13万5,374 円／坪
標準価格 平米 坪	4万989 円／平米 13万5,510 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	境Ｒ４公ＹＫ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県筑西市外塚字神明７４８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,452 円／平米 15万3,570 円／坪
推定価格 平米 坪	4万463 円／平米 13万3,771 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,476 円／平米 13万508 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県筑西市外塚字神明７４８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,450 円／平米 13万7,034 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,056 円／平米 15万2,261 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,348 円／平米 12万6,778 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情