路線価 (2023) 北海道札幌市西区八軒1条東5-725-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市西区北海道札幌市西区八軒１条東５丁目７２５番５外
価格時点	2023 年
駅名	琴似駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (991 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (991 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円／坪 1平米 10万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は札幌都心部周辺の工業地域の圏域と把握される。典型的需要者は、主として事務所・流通センター等の建設を検討している企業等が中心になると想定される。ネット通販の台頭により一定規模以上の流通用地は稀少性が高く、コロナ禍等による影響も相まって売り手市場であり、需要は堅調である。なお、取引水準はまちまちで価格水準の特定はできない状況にある。 (2) 同一需給圏はＪＲ駅等に比較的近い工場、倉庫、営業所等が多い流通工業地域である。需要者の中心は札幌市等の道内主要都市に拠点を置く企業等が多く、個人事業者は少ない。物流事業の拡大や、新型コロナの影響による宅配等の増加で、物流関連の需要は比較的安定している。土地は１，０００㎡程度で１億円前後である。取引される規模や価格帯は様々であり、需要の中心となる価格帯は把握することが難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺は自用の配送センター、営業所が建ち並ぶ工業地域であり、賃貸向けの物件は見当たらず、自用目的が取引の中心である。したがって収益価格は試算出来なかった。よって、本件においては、近年の工業地に対する需要を考慮し、広域的に収集した牽連性の高い工業地の取引を採用した比準価格について再検討を行い、代表標準地との検討を踏まえ、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 札幌市中心部や札幌市中央卸売市場に比較的近い流通工業地域であるが、周辺に貸倉庫、貸工場、貸営業所等の賃貸物件は少なく、賃貸市場が未熟成であるため収益価格は試算しなかった。代表標準地との検討を踏まえ、自己使用目的での取引が多いことから、信頼性を有し、規範性が高い事例資料に基づき、市場における価格形成を反映した比準価格を重視し、最近の物流関係の地価動向をも十分に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	琴似駅南東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	299.8 坪 (991 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所、倉庫兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	配送センター、営業所等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市西区北海道札幌市西区八軒１条東５丁目７２５番５外
標準地の範囲
東	90 m
西	5 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	事務所兼工場地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)琴似駅の徒歩可能圏にあり、商業利用の地域に隣接し、倉庫や営業所が多い札幌都心部も近い流通系の工業地域で、周辺には大型商業施設等も見られ、今後も需要は安定的で地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、特段の地域変動要因は見られず、当面は現状を維持しながら推移するものと予測される。地価は業務用地等の需要が安定しており、上昇傾向で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	事務所兼工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 10.8 ％
2022年	1坪 30万7,458円 1平米 9万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 10.8 ％
2019年	1坪 30万7,458円 1平米 9万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西区の人口は増加傾向で、コロナ禍であっても、住宅及び収益物件に対する需要は高く、地価も上昇推移している。 (2)低金利等の影響もあって、取引は堅調であり、需要は安定している。新型コロナ感染症の影響は不動産価格に関しては小さいと思われる。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動は見られないが、流通系の工業用地は稀少性が高いため、需要に比して供給は限定的で、地価は上昇傾向と予測される。 (2)工場、倉庫に対する需要は堅調であり、ＪＲ駅及び地下鉄駅や幹線道路に近接した立地利便性もあって、地価は上昇傾向がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231271107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒１条東５丁目７２５番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万583 円／平米 23万3,347 円／坪
推定価格 平米 坪	10万322 円／平米 33万1,665 円／坪
標準価格 平米 坪	10万322 円／平米 33万1,665 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231181107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒１条東５丁目７２５番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,427 円／平米 36万8,378 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,293 円／平米 41万4,219 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,522 円／平米 36万2,080 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231181107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒１条東５丁目７２５番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万774 円／平米 30万99 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,115 円／平米 30万4,532 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,995 円／平米 31万747 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231211107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒１条東５丁目７２５番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,626 円／平米 35万9,118 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,121 円／平米 51万9,442 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,667 円／平米 35万2,641 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情