路線価 (2023) 茨城県坂東市辺田字原新1111-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 坂東市茨城県坂東市辺田字原新１１１１番２８
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 17000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	512万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	514万 円 (168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,164 円／坪 1平米 3万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は坂東市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は坂東市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者である。坂東市は土地区画整理事業の施行はなく、小規模分譲地が散在する既成住宅地域が土地取引の中心で土地取引はほぼ安定している。土地は１６５㎡程度で５００万円前後、新築の戸建住宅で２，０００万円前後が需要の中心。 (2) 同一需給圏は、坂東市を中心に隣接市町の住宅地域と判定した。需要者は坂東市内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心で同一需給圏外からの転入者は少ない。最寄り駅から離れた内陸部に位置し、人口減少や若年層の地域外流出が見られ地元需要も限定的で地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は１６５㎡程度であれば総額５００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円程度と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域はアパートが見られる戸建住宅地域でアパート等の収益物件が散見される程度。当該地域の土地需要は自己使用目的での取引が支配的で、画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格の試算を断念した。代表標準地との検討を踏まえ、規模過大な取引事例等も採用しているが坂東市の市街化区域の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣は共同住宅も混在する戸建住宅地域である。収益還元法は画地規模から経済合理的な共同住宅の経営が困難なため非適用とした。比準価格は坂東市内の住宅地の取引事例を採用し試算した。近隣は収益よりも居住の快適性、利便性が求められる住宅地域にあり取引事例から求めた比準価格は市場性を反映して実証的である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	守谷駅北西方
距離	17000 m
土地の状態
土地面積	50.8 坪 (168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅にアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂東市茨城県坂東市辺田字原新１１１１番２８
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.3 m
奥行き	13.8 m
面積	168 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	Ｒ元．７．１に坂東市立地適正化計画が策定された。
街路	基準方位北、　　６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、アパート等が見られる住宅地域で、今後とも戸建住宅地として熟成し、地価水準は弱含み傾向にあると予測する。新型コロナの影響は不透明である。 (2)当該地域は生活利便性・住環境が良好な住宅地域で、今後も緩やかに戸建住宅地域として熟成していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万833 円 1平米 3万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,164 円 1平米 3万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)Ｈ２９．２に圏央道坂東ＩＣが開通した。全体的に需要者は減少傾向にあるが、土地取引は回復の兆しが見られる。人口減少。高齢化率上昇。 (2)岩井地区の市街地の需要は底堅く推移、猿島地区は地元需要が中心で限定的、市街化調整区域の宅地需要は総じて弱い。
地域要因
(1)アパート等が見られる住宅地域で、周囲は未利用地も見られるが、地価水準は弱含み傾向にあると予測する。 (2)生活利便性の良い既成の住宅地域で、価格形成に及ぼす地域要因の特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)北東側道路接面の中間画地で日照等がやや劣るが、当該地域では規模・街路幅員等はほぼ標準である。 (2)戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市辺田字原新１１１１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,563 円／平米 8万7,817 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,439 円／平米 8万4,101 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,443 円／平米 9万7,339 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	坂東６４１５調Ｒ４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市辺田字原新１１１１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,395 円／平米 8万3,956 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,268 円／平米 8万3,536 円／坪
標準価格 平米 坪	3万297 円／平米 10万162 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市辺田字原新１１１１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,398 円／平米 9万3,884 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,436 円／平米 8万7,397 円／坪
標準価格 平米 坪	3万282 円／平米 10万112 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市辺田字原新１１１１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,986 円／平米 6万6,074 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,371 円／平米 9万489 円／坪
標準価格 平米 坪	3万928 円／平米 10万2,248 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情