路線価 (2023) 茨城県坂東市辺田字御林1517-69 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 坂東市茨城県坂東市辺田字御林１５１７番６９
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 17000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	685万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	685万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万584 円／坪 1平米 2万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は坂東市を中心にその周辺市町における普通住宅地域である。需要者は当市に居住する一次取得者が中心であり、市外の需要は少ない。中心市街地内にあって公共施設や商業施設への接近性に優れているが、古い住宅団地内にあるので人気は劣り、依然として地価は弱含みで推移している。土地は７００万円前後、新築戸建住宅は２０００～２５００万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は主として坂東市内の普通住宅地域であるが、隣接市町も含むと考えられる。需要者は同一需給圏に所在するエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ないと思料される。近隣地域は小学校及び商業施設に近く利便性が良好な地域であるが、類似する中古物件や新築分譲物件との競合関係にあり、依然として近隣地価は微減推移である。土地は７００万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円前後が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅主体の分譲住宅地にあるが、アパートの割合は低い。これにより画地規模等から土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は坂東市内のうち祝地区に存する戸建住宅等の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は周辺地域内で発生し、対象標準地と類似性のある取引事例から試算されており、市場性を反映する価格が試算されたと思料される。また、近隣地域内にはアパートも一部見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更には対象標準地の将来の動向にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記とおり決定した。
交通
交通施設	守谷駅北西方
距離	17000 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅にアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂東市茨城県坂東市辺田字御林１５１７番６９
標準地の範囲
東	70 m
西	10 m
南	40 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	22.5 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	幹線道路への連絡が容易で、商業施設等への接近性にも比較的優れる。
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの小規模開発された分譲住宅団地内にあり、街路条件・環境条件ともやや劣る面は否めない。周辺の新興住宅地に需要が移っていることを勘案すると、当面地価は概ね弱含みで推移していくものと予測される。 (2)近隣地域は一般住宅、アパート等が見られる住宅地域として熟成しているので、今後も現状維持での推移と予測される。良好な利便性、住環境で需要流入も期待され、近隣の市場性は徐々に回復に向かうと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②土地取引件数・建築着工数減少、③住宅需要は岩井地区（岩井・辺田）が中心、④地価は横這い乃至弱含み (2)①坂東市の人口は茨城県を上回る減少率を示す②旧岩井：辺田、岩井地区が取引の中心で民間業者の分譲事業が目立つ③旧猿島：需要は内部に留まる。
地域要因
(1)商業施設への接近性に優れるが、既存住宅地で近隣地域の衰退傾向がみられることから、地価は弱含みで推移している。 (2)元来、広汎な外部需要が期待できない地域性の外、類似する売り物件との競合もあり、依然として近隣地価は弱含み状態である。
個別的要因	(1)画地の形状、規模等は概ね標準的である。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)道路方位の優位性は認められるが、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公ＹＫＢ（Ｄ） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市辺田字御林１５１７番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,777 円／平米 9万5,137 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,615 円／平米 9万1,295 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,698 円／平米 9万1,570 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市辺田字御林１５１７番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,986 円／平米 6万6,074 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,371 円／平米 9万489 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,167 円／平米 8万6,508 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市辺田字御林１５１７番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,997 円／平米 7万6,028 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,395 円／平米 9万7,180 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,819 円／平米 9万5,276 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市辺田字御林１５１７番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,398 円／平米 9万3,884 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,436 円／平米 8万7,397 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,436 円／平米 8万7,397 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情