路線価 (2023) 茨城県坂東市沓掛字西郷1677-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 坂東市茨城県坂東市沓掛字西郷１６７７番２
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 24000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	668万 円 (384 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	668万 円 (384 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,524 円／坪 1平米 1万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は坂東市を中心にその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心は当市のうち、猿島地区に居住する３０～４０歳代の一次取得者が大半を占め、当該地域以外らの需要は弱い。標準地の属する沓掛地内は旧猿島町の中心市街地であるが、環境良好な周辺の新規分譲地に需要が移っており、当地域の競争力は低下している。需要の中心価格帯は、土地は１００坪程度で６００万円前後、新築戸建物件は２０００万円台前半と判定される。 (2) 同一需給圏は坂東市の市街化区域のほぼ全域。需要者の中心は坂東市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者及びつくば市等へ通勤している周辺市町の二次取得者である。当該地域は地元需要が主で需給は限定的であり、当該地域の土地取引件数は年間で数件程度である。土地は３６０㎡程度で６００～７００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度が需要の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅主体の既成住宅地にあるが、アパートの割合は低い。これにより画地規模等から土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は坂東市内の戸建住宅等の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で信頼性のある比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 県道背後の農地も見られる低層住宅地域。県道沿いに店舗併用住宅等の収益物件が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。収益性よりも快適性・利便性を重視する住宅地域のため、取引時点が古い取引事例等を採用しているが、坂東市の低層住宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	守谷駅北西方
距離	24000 m
土地の状態
土地面積	116.2 坪 (384 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等の混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂東市茨城県坂東市沓掛字西郷１６７７番２
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.6 m
奥行き	28.2 m
面積	384 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道背後の在来の一般住宅が多い既成住宅地域であるが、特段の要因変化もなく、新規の宅地分譲等に需要が移行していること等を勘案すると、当面地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (2)当該地域は、県道背後の農地が見られる既存住宅地域であるが、今後とも低層住宅地として熟成していくものと予測する。地価水準は弱含み傾向にあると予測する。新型コロナの影響は不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②土地取引件数・建築着工数減少、③住宅需要は岩井地区（岩井・辺田）が中心、④地価は横這い乃至弱含み (2)Ｈ２９．２に圏央道坂東ＩＣが開通した。全体的に顧客数は減少傾向にあるが、土地取引は回復の兆しが見られる。人口減少。高齢化率上昇。
地域要因
(1)在来の一般住宅が多い住宅地域で数年来土地利用状況にあまり変化はみられない。外部需要があまり見込めないことを考慮し、地価は弱含みで推移 (2)県道背後の農地が見られる既成住宅地域で、周囲は未利用地が目立つがほぼ底値圏にあり、地価水準は未だ弱含み傾向にあると予測する。
個別的要因	(1)画地の形状、規模等は概ね標準的である。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)北側道路接面の中間画地で日照等がやや劣るが、規模及び街路幅員等において、特に市場性に与える影響は少ない。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市沓掛字西郷１６７７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,901 円／平米 5万2,569 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,776 円／平米 5万5,461 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,511 円／平米 5万7,891 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市沓掛字西郷１６７７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,724 円／平米 6万5,208 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,123 円／平米 7万9,751 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,591 円／平米 5万4,850 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	坂東６４１５調Ｒ４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市沓掛字西郷１６７７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,627 円／平米 8万1,417 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,237 円／平米 8万128 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,953 円／平米 5万9,353 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	坂東６４１５調Ｒ４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市沓掛字西郷１６７７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,578 円／平米 7万1,337 円／坪
推定価格 平米 坪	2万986 円／平米 6万9,380 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,695 円／平米 5万8,500 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市沓掛字西郷１６７７番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,230 円／平米 4万432 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,169 円／平米 4万231 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,310 円／平米 5万7,227 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情