路線価 (2023) 茨城県坂東市猫実字前原1611-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 坂東市茨城県坂東市猫実字前原１６１１番２
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 14000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	488万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,564 円 1平米 9,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	490万 円 (495 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,729 円／坪 1平米 9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として坂東市内の農家住宅地域であるが、隣接市町も含むと考えられる。需要者は坂東市、特に旧岩井地区に地縁を有するエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ない。坂東市内では利便性が良好な地域や区域指定された地域が志向される傾向が強く、在来集落の市場性は一進一退を繰り返している。類似した取引は少ないが隣接地域との比較から坪当たり３～４万円が取引の中心と思料される。 (2) 同一需給圏は坂東市の市街化調整区域内の住宅地域及び隣接市町の同種地域と判定した。需要者は近隣に生活圏を有する地元居住者で圏域外からの転入者は見られない。地元需要も市街地の値頃感、若年層の流出、少子高齢化から総じて弱い。近隣での取引は少なく、取引には規模・価格等に個別性が見られることから需要の中心価格帯の把握は困難であるが周辺の地価水準から土地は概ね１万円／㎡前後と思料する。新築戸建住宅は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は旧岩井地区の競合地域で発生した取引事例を採用して試算されており、市場の実態を反映した価格が試算されたと判断される。また近隣周辺は自用の農家住宅を中心とした地域で賃貸市場は形成されていないので、収益価格は試算しなかった。よって市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分留意して、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣は坂東市郊外の市街化調整区域内の農家住宅地域で、市街地から離れていることから共同住宅等は見られず賃貸市場が未成熟であると判断して収益還元法は非適用とした。土地の取引は近隣に地縁等を有する個人の住宅取得目的が支配的である。比準価格は代替競争関係のある坂東市内の同種事例を採用して試算した。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	守谷駅北西方
距離	14000 m
土地の状態
土地面積	149.7 坪 (495 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほか一般住宅の見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂東市茨城県坂東市猫実字前原１６１１番２
標準地の範囲
東	30 m
西	120 m
南	70 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	28.5 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)猫実地区の農家集落地域として熟成しているので今後もほぼ現状維持での推移と予測される。調区内においては区域指定地域や利便性の良好な地域に需要が集まっており、当面、近隣地価は弱含み状態と予測される。 (2)幹線道路背後に農地が介在するなか農家住宅、一般住宅が散見される住宅地域であり、地域要因の特段の変動は見られず、当面は現在の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万2,564 円 1平米 9,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万2,729 円 1平米 9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万2,564円 1平米 9,850円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 3万2,729円 1平米 9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万2,729円 1平米 9,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万2,729円 1平米 9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①坂東市の人口は茨城県を上回る減少率を示す②旧岩井：辺田、岩井地区が取引の中心で民間業者の分譲事業が目立つ③旧猿島：需要は内部に留まる。 (2)岩井地区の市街地の需要は底堅く推移、猿島地区は地元需要が中心で限定的、市街化調整区域の宅地需要は総じて弱い。
地域要因
(1)需要は利便性が良好な地域や区域指定地域に向かう傾向にあり、在来集落の市場性は低下している。 (2)岩井地区の集落地域で、地域要因の特段の変動はない。地元需要が中心で同一需給圏外からの需要は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)集落地域内の戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市猫実字前原１６１１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,889 円／平米 2万6,081 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,225 円／平米 3万7,110 円／坪
標準価格 平米 坪	1万336 円／平米 3万4,171 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市猫実字前原１６１１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,425 円／平米 3万1,159 円／坪
推定価格 平米 坪	9,492 円／平米 3万1,381 円／坪
標準価格 平米 坪	9,898 円／平米 3万2,723 円／坪
査定価格 平米 坪	9,900 円／平米 3万2,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市猫実字前原１６１１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万646 円／平米 3万5,196 円／坪
推定価格 平米 坪	1万509 円／平米 3万4,743 円／坪
標準価格 平米 坪	9,580 円／平米 3万1,671 円／坪
査定価格 平米 坪	9,580 円／平米 3万1,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市猫実字前原１６１１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2 円／平米 3万3,067 円／坪
推定価格 平米 坪	9,982 円／平米 3万3,000 円／坪
標準価格 平米 坪	9,617 円／平米 3万1,794 円／坪
査定価格 平米 坪	9,620 円／平米 3万1,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市猫実字前原１６１１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,236 円／平米 3万7,146 円／坪
推定価格 平米 坪	1万961 円／平米 3万6,237 円／坪
標準価格 平米 坪	9,804 円／平米 3万2,412 円／坪
査定価格 平米 坪	9,800 円／平米 3万2,399 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情