路線価 (2023) 茨城県坂東市長須字新久裏3691-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 坂東市茨城県坂東市長須字新久裏３６９１番１
価格時点	2023 年
駅名	川間駅 から 9600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	427万 円 (423 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	427万 円 (423 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,391 円／坪 1平米 1万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として坂東市内の農家住宅地域であるが、隣接市町も含むと考えられる。需要者は坂東市、特に旧岩井地区に地縁を有するエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ない。近隣地域は区域指定された地域であるが、その集落的特性（社会的コミュニティー）から地元居住者の取引が散見される程度であり、依然として地価は弱含んでいる。取引は少ないが隣接地域との比較から概ね坪当たり３～４万円が取引の中心と思料される。 (2) 　同一需給圏の範囲は、市内の農家住宅地域等を中心に隣接市町の市街化調整区域内住宅地域をも含むと判定。想定される需要者は地元居住者及び近隣地域等に地縁性ある一次取得者で、地元主体の限定的な市場といえる。尚、市場で中心となる価格帯は、新築戸建住宅に係る規範性ある事例資料がなかったため、総額把握は困難であったが、土地は４００㎡程度で４００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家集落地域であり賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり自己所有目的での取引が支配的なこと、本件で採用した取引事例は旧岩井地区で対象標準地と性格が類似したものを中心に採用し、試算されており市場の実態を反映した価格が得られたと判断される。したがって代表標準地との均衡に十分留意して、信頼性の高い比準価格を採用し本件鑑定評価額を決定した。 (2) 　近隣地域は、旧岩井市長須地区に位置する農家住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件は殆ど見受けられず、賃貸需要は主に市街地の住宅地域内が中心のため収益還元法の適用は断念した。尚、事例資料を検証すると自用目的の取引が中心である。従って本件においては、市街化調整区域内住宅地の取引価格より比準して求めた比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川間駅北方
距離	9600 m
土地の状態
土地面積	127.9 坪 (423 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定有
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	坂東市茨城県坂東市長須字新久裏３６９１番１
標準地の範囲
東	90 m
西	180 m
南	260 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	30 m
面積	423 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	区域指定された在来からの農家集落地域。
街路	６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長須地区の住宅地域として熟成しているので、今後も現状のまま推移すると予測される。区域指定がされているが新規需要流入は期待されず、地価は弱含みで推移していくものと予測する。 (2)岩井地区長須の集落地域。区域指定はあるが、住宅需要の選好性は市街地が中心のため、地価は弱含み傾向にある。当面は現状に近い状態で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,391 円 1平米 1万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①坂東市の人口は茨城県を上回る減少率を示す②旧岩井：辺田、岩井地区が取引の中心で民間業者の分譲事業が目立つ③旧猿島：需要は内部に留まる。 (2)人口減少率は県平均より大きく、高齢率は県平均よりやや大きい。土地取引はやや減少傾向であるが、市街地中心部の分譲住宅地需要は概ね良好。
地域要因
(1)特段、地域要因の変動は認められない。区域指定の地域であるが、その集落的特性から新規需要流入はなく地価は依然として弱含んで推移している。 (2)県道背後の集落地域。周辺に公共施設等もあり、地域内の生活利便性は概ね良好であるが、新規住宅需要は少なく、地価は弱含み傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)形状・画地規模において標準的であり、競争力等は類似地域内の不動産と比較し同一である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市長須字新久裏３６９１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,376 円／平米 3万997 円／坪
推定価格 平米 坪	9,539 円／平米 3万1,536 円／坪
標準価格 平米 坪	9,875 円／平米 3万2,647 円／坪
査定価格 平米 坪	9,880 円／平米 3万2,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市長須字新久裏３６９１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,889 円／平米 2万6,081 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,225 円／平米 3万7,110 円／坪
標準価格 平米 坪	1万620 円／平米 3万5,110 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	坂東６４１５調Ｒ４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市長須字新久裏３６９１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,653 円／平米 3万8,525 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,234 円／平米 3万7,140 円／坪
標準価格 平米 坪	9,846 円／平米 3万2,551 円／坪
査定価格 平米 坪	9,850 円／平米 3万2,564 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市長須字新久裏３６９１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2 円／平米 3万3,067 円／坪
推定価格 平米 坪	9,982 円／平米 3万3,000 円／坪
標準価格 平米 坪	9,864 円／平米 3万2,610 円／坪
査定価格 平米 坪	9,860 円／平米 3万2,597 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県坂東市長須字新久裏３６９１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,425 円／平米 3万1,159 円／坪
推定価格 平米 坪	9,492 円／平米 3万1,381 円／坪
標準価格 平米 坪	1万185 円／平米 3万3,672 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情