路線価 (2023) 茨城県稲敷市佐倉字佐倉原3332-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷市茨城県稲敷市佐倉字佐倉原３３３２番７
価格時点	2023 年
駅名	滑河駅 から 14000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	341万 円 (325 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,713 円 1平米 1万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	341万 円 (325 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,713 円／坪 1平米 1万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は稲敷市を中心に周辺市町村を含む在来住宅地域と把握した。需要者は市内、特に江戸崎地区に居住または出身の一次取得者が大半で、他市町村からの転入、及び合併以前の旧行政区域間の移動も少ない。取引は調区内の中古物件が中心で、市街化区域内の取引は少ない。コロナ禍の取引価格への影響は限定的であるも、地縁的選好性に基づく相対取引が中心で、需要は弱い。中心価格帯は、土地総額で３～４百万円程度、新築戸建で１千万円台と把握される。 (2) 同一需給圏は稲敷市及びその周辺市町村に存する住宅地と判定した。需要者は稲敷市内でも旧江戸崎地区に居住する一次取得者層が中心で圏外からの転入は皆無に等しい。また地縁関係を有する需要者が大半を占める。高齢化の進行、若年層の地区外流出が多く、住宅地需要は依然として停滞しており、地価は弱含み傾向にある。需要の中心となる価格帯としては、土地は３００～５００万円程度、新築戸建は１，０００万円台と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は市街化区域内の既成住宅地であるが、賃貸市場が未成熟で、アパート収益を目的として建物を建築する地域とはいえないため、収益還元法は適用しなかった。市内の市街化区域の範囲が相当狭いため、取引自体が少なく、本件でも市街化区域内の事例を収集出来なかった。よって本件では、比準価格を採用しつつも、周辺市町村における住宅地の地価動向をも十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は一般住宅を主とする既成の住宅地域で、自己使用目的での取引が中心である。アパート等の賃貸用不動産に対する需要がなく、賃貸市場が未成熟であり、収益性に馴染まないため収益還元法の適用は見送った。比準価格は代替競争関係を有する取引事例から、適切に各要因比較等を行い試算がなされており、信頼性の程度は高い。よって、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	滑河駅北方
距離	14000 m
土地の状態
土地面積	98.3 坪 (325 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷市茨城県稲敷市佐倉字佐倉原３３３２番７
標準地の範囲
東	10 m
西	100 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化区域内の外れに位置する既成の住宅地域で熟成度も高くない。地域を発展させるような要因は見当たらず需要も限定的であることから、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。 (2)当該地域は旧来からの住宅地域で格別の地域要因の変動もなく、今後も現状維持で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万4,713 円 1平米 1万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万4,713 円 1平米 1万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万4,713円 1平米 1万500円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万4,713円 1平米 1万500円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率及び老齢化率が県平均を大きく上回る。取引件数・建築着工件数は概ね横這い傾向。取引は地縁的選好性に基づく相対取引が中心。 (2)稲敷市の人口は減少傾向、高齢化率も高い。他市町村からの流入は見られず、市場が限定され取引自体が少ない。地価は下げ止まりには至っていない。
地域要因
(1)市街化区域内の外れに位置する既成の住宅地域であり、地域要因の大きな変動は認められない。 (2)旧来からの住宅地域で、地縁的選好性が強く、若年層の流出も著しく、地価は依然弱含みで推移している。
個別的要因	(1)台形だが選好性に大きな影響はない。南西街路であることにより日照が優る。個別的要因の変動は特に見受けられない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市佐倉字佐倉原３３３２番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,730 円／平米 4万2,085 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,671 円／平米 3万8,584 円／坪
標準価格 平米 坪	1万18 円／平米 3万3,120 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	稲敷ＭＪ調４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市佐倉字佐倉原３３３２番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,423 円／平米 3万1,152 円／坪
推定価格 平米 坪	9,329 円／平米 3万842 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,132 円／平米 3万6,802 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	稲敷ＭＪ調４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市佐倉字佐倉原３３３２番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,867 円／平米 2万6,008 円／坪
推定価格 平米 坪	7,481 円／平米 2万4,732 円／坪
標準価格 平米 坪	9,446 円／平米 3万1,228 円／坪
査定価格 平米 坪	9,820 円／平米 3万2,465 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市佐倉字佐倉原３３３２番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,847 円／平米 2万5,942 円／坪
推定価格 平米 坪	7,485 円／平米 2万4,745 円／坪
標準価格 平米 坪	9,862 円／平米 3万2,604 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情