路線価 (2023) 茨城県稲敷市下太田字諏訪原4574-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷市茨城県稲敷市下太田字諏訪原４５７４番４
価格時点	2023 年
駅名	滑河駅 から 7800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (10504 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (10504 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円／坪 1平米 1万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏を県南、県西、県央地区の内陸型工業団地と把握した。需要者は、東京や関西などの県外資本が大半だが、一部地元企業の進出も見られる。圏央道の開通に伴い、新規の流通業務団地の需要は旺盛であるも、埼玉方面や県西地域と比較すると、都心から遠い成田方面や稲敷市内の勢いは弱い。コロナ禍の地価への影響は限定的。取引規模や価格帯はまちまちで、中心価格帯は見いだしにくい。 (2) 同一需給圏は、県央部以南に位置する工業地域を中心としつつも、業種や規模を考慮し、県全域にわたるものと判断した。需要者の中心は、製造業や運送業を中心とする地元資本であると予想される。圏央道開通効果によるプラス面が大きく、今後も一定以上の需要が考えられる。市場の中心価格帯であるが、取引数や規模等による価格差も大きいため把握が困難な面があるが、概ね約５万円／坪程度と推定され、安定している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自社利用が標準的につき賃貸市場が未成熟で、評価に必要な賃貸事例の収集が困難なため、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法の適用に際しては、取引が少ないため、同一需給圏を広域的に捉えるとともに、取引時点のやや古い事例をも採用した。但し、査定価格が概ね同一水準で、適切な補修正が施されていると判断できる。よって本件では、代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象不動産が存する「下太田工業団地」は工業専用地域であるため、自社所有の工場がその大半を占める工業団地である。また収益還元法に必要となる工場の賃貸事例であるが収集に限界があり、同手法は適用は断念した。したがって、地域における従来からの取引慣行も視野に判断することとした。よって取引事例に基づき求められた信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	滑河駅　北西方
距離	7800 m
土地の状態
土地面積	3177.3 坪 (10504 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場等を中心とした工業団地
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷市茨城県稲敷市下太田字諏訪原４５７４番４
標準地の範囲
東	250 m
西	70 m
南	400 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	大規模工場地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	150 m
面積	10500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	下太田工業団地
街路	１３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)圏央道稲敷東ＩＣより約４ｋｍに位置する、昭和６２年頃からの工業団地であり、今後も当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)圏央道「稲敷東」ＩＣに近いことから、物流関係を中心に需要増加が期待される。また成田空港方面への時間距離も短縮されていることを背景に比較的堅調に推移しており、今後の発展及び熟成が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地価水準が低い一方で、交通インフラが整備されているため、例年、茨城県の工場進出は全国上位を占めている。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で９．１％減少しており、高齢化率は３８．８％であった。県の高齢化率３０．６％と比べ進行している。
地域要因
(1)圏央道稲敷東ＩＣより約４ｋｍに位置する、昭和６２年頃の工業団地。地域要因に特段の変化は見られない。 (2)地域要因に大きな変動はなく、コロナ禍による悪影響もみられない。今後は圏央道によってもたらされるであろう需要増加が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特に見受けられない。二方路地であるも背面道の現状は道路の形態を成していない。 (2)個別的要因に変動はない。二方路に接している画地であるが、地域における競争力は標準的と思われる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県稲敷市下太田字諏訪原４５７４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,753 円／平米 3万2,243 円／坪
推定価格 平米 坪	9,952 円／平米 3万2,901 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,550 円／平米 4万1,490 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220408204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県稲敷市下太田字諏訪原４５７４番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万821 円／平米 6万8,834 円／坪
推定価格 平米 坪	2万821 円／平米 6万8,834 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,121 円／平米 4万9,990 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公常総７５６１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県稲敷市下太田字諏訪原４５７４番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,612 円／平米 4万5,001 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,523 円／平米 5万7,931 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,866 円／平米 4万2,535 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県稲敷市下太田字諏訪原４５７４番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,080 円／平米 3万9,936 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,032 円／平米 3万9,778 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,462 円／平米 4万7,811 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	北
側道幅員3	1.8 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情