路線価 (2023) 茨城県かすみがうら市宍倉字古屋敷5700-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 かすみがうら市茨城県かすみがうら市宍倉字古屋敷５７００番１
価格時点	2023 年
駅名	神立駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	297万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	297万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,953 円／坪 1平米 1万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ常磐線神立駅を最寄り駅とする住宅地域で、かすみがうら市を中心に隣接する土浦市にも及ぶ。需要者の中心は旧霞ヶ浦町に縁のある一次取得者で、購入に当たっては価格と勤務先への接近性を重視する傾向がある。交通利便性と居住環境が良くないため需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、土地は２２０㎡程度で総額３００万円前後、新築の戸建住宅は１，８００万円前後と把握した。 (2) 同一需給圏はかすみがうら市内を中心に、土浦市北部・石岡市南部の地価水準の低い住宅地域一帯に及ぶ。需要者の中心はかすみがうら市周辺の３０代の一次取得者で、周辺の工場勤務者や地縁的関係者が多く、圏外からの需要は少ない。品等や利便性にやや劣り、新型コロナの影響はほぼ収束しているが、需要は弱含みである。需要の中心価格帯は、土地は２００～２５０㎡で３００～４００万円程度、新築の建売物件は低価格・小規模なもので概ね２千万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己使用目的の取引が主で、近隣地域と類似地域において信頼性のある事例が収集できた。一部でアパート等も見られるが、旧来の地主が所有地に建てたものが殆どである。従来から持家志向の強い地域で、収益物件の建築を目的とした取引は見当たらない。賃貸市場が未成熟なため収益還元法は採用しなかった。従って、本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は県道背後の空地も多い既存の住宅地であり、近隣周辺でも賃貸用不動産は若干見られるものの、自己用住宅地としての取引が大半であり、元本と果実の相関は弱い。生活利便性に優る神立駅周辺等の市街地での競合物件も多く、土地を取得しての賃貸経営には経済合理性は認められない。よって本件では、収益価格の試算は見送り、代表標準地との均衡にも留意し、実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	神立駅北東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場地に隣接する空地も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	かすみがうら市茨城県かすみがうら市宍倉字古屋敷５７００番１
標準地の範囲
東	220 m
西	200 m
南	200 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)霞ヶ浦地区の郊外に存する既成住宅地域で、利用状況は従来から安定しているため今後も現状維持で推移するものと予測する。地価は環境と交通の便が良くないため弱含みで推移するものと予測する。 (2)工場や集落地域に近接して周辺には農地や山林も多く見られる住宅地域で、新型コロナの影響も依然として小さいものの、品等や利便性に優る住宅地域に比べて競争力が弱く、当面は弱含み傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,953 円 1平米 1万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万6,284円 1平米 1万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)千代田地区の利便性の良い住宅地域は需要が堅調で地価も安定している。郊外と霞ヶ浦地区では人口減少で需要が低迷し地価も下落している。 (2)市の人口減少率は県平均を上回る。コロナ禍の市場への影響は収束し、市街地の需給関係は安定している一方、郊外部や集落部では需給は依然弱含み。
地域要因
(1)霞ヶ浦地区の工場に隣接する住宅地域である。交通接近性と環境が良くないため、需要が乏しく地価も弱含みである。 (2)市街化区域ながら集落地域にも近接しており、値頃感はあるものの、利便性に優る市街地や品等優位の分譲地等に需要を奪われ、地価はやや弱含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)規模・形状ともに標準的な中間画地であり、接道方位は西側で特段の優位性はなく、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	かすみがうら（公） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	かすみがうら市
地域	茨城県かすみがうら市宍倉字古屋敷５７００番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万811 円／平米 3万5,741 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,487 円／平米 4万7,894 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	かすみがうら（公） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	かすみがうら市
地域	茨城県かすみがうら市宍倉字古屋敷５７００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
推定価格 平米 坪	1万898 円／平米 3万6,029 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,760 円／平米 4万5,491 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	かすみがうら（公） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	かすみがうら市
地域	茨城県かすみがうら市宍倉字古屋敷５７００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,587 円／平米 4万4,919 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,025 円／平米 4万3,061 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,896 円／平米 4万2,634 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,200 円／平米 4万3,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	かすみがうら（公） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	かすみがうら市
地域	茨城県かすみがうら市宍倉字古屋敷５７００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,232 円／平米 4万7,051 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,616 円／平米 4万5,014 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,481 円／平米 4万4,568 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情