路線価 (2023) 茨城県桜川市真壁町飯塚字参-耕地128-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 桜川市茨城県桜川市真壁町飯塚字参番耕地１２８番６
価格時点	2023 年
駅名	岩瀬駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	544万 円 (322 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	544万 円 (322 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,871 円／坪 1平米 1万6,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として桜川市内の住宅地域であるが、隣接市内も含むと考えられる。需要者は同一需給圏に所在するエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ないと思料される。近隣周辺は旧真壁地区内では生活利便性は良好であるが、強い在来性及び交通利便性が劣る地域性から外部需要は期待出来ず、依然として地価下落は継続している。土地は約３００㎡で５５０万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円前後が取引の中心となっている。 (2) 　同一需給圏の範囲は、桜川市の住宅地域を中心に、隣接市の住宅地域をも含むと判定した。想定される需要者は市内居住者及び市内に地縁性を有する３０代前後の一次取得者である。住宅購入層の選好性は、より利便性の高い分譲住宅等のため、地域内の住宅需要は弱含みである。尚、市場で中心となる価格帯は土地３００㎡程度で５００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一市内の外、隣接する筑西市内で発生し、対象標準地と概ね類似性のある取引事例から試算されており、市場性を反映する価格が試算されたと思料される。また、近隣地域内にはアパートも一部見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更には対象標準地の将来の動向にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記通し決定した。 (2) 　近隣地域は、真壁地区の中心部に位置し、店舗等も散見されるが、賃貸需要は少なく、そのため賃料水準は低位である。従って収益価格は、比準価格に比べ低く求められた。比準価格は類似地域の住宅地域の取引価格をより求められており、市場の実態を反映した価格といえる。従って本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、さらに周辺公示価格等の動向を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岩瀬駅　南方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	97.4 坪 (322 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜川市茨城県桜川市真壁町飯塚字参番耕地１２８番６
標準地の範囲
東	40 m
西	70 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	16 m
面積	320 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	旧真壁町地内で利便性が良好な住宅地域。
街路	基準方位　北　　７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧真壁町地内の在来住宅地域として熟成しているので、今後もほぼ現状維持での推移と予測される。競合地域との比較から利便性の優位性は認められるが、需要の力強さは感じられず、近隣地価は弱含み状態と予測される。 (2)真壁地区中心市街地の既成住宅地域として熟成しており、当面現状に近い状態で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,871 円 1平米 1万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,871円 1平米 1万6,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①市内の人口減は県平均を大きく上回る②岩瀬地区の土地区画整理地は取引が堅調推移を示す③大和、真壁地区は相対的に取引は少なく地価は低位。 (2)桜川市の人口及び高齢化率は県平均を上回っている。住宅需要は岩瀬地区が中心。真壁地区は地元業者による小規模分譲地が散見。大和地区は弱含み。
地域要因
(1)真壁地区の中心地に位置し良好な利便性を有する住宅地域であるが、外部需要が期待出来ない地域性から、地価は依然として弱含んでいる。 (2)真壁地区の中心市街地に存する既存の住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、住宅需要は地元中心で総じて限定的といえる。
個別的要因	(1)接面状況の優位性（二方路）は認められるが、個別的要因に特段の変動はない。 (2)形状・画地規模において標準的であり、競争力等は類似地域内の不動産と比較し同一である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211008231 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市真壁町飯塚字参番耕地１２８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万810 円／平米 3万5,738 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,735 円／平米 5万8,632 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,763 円／平米 5万5,418 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220108231 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市真壁町飯塚字参番耕地１２８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,013 円／平米 2万9,797 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,988 円／平米 4万9,550 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,452 円／平米 5万4,390 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220708227 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県桜川市真壁町飯塚字参番耕地１２８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万27 円／平米 6万6,209 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,262 円／平米 8万6,822 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,142 円／平米 5万6,671 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220708231 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市真壁町飯塚字参番耕地１２８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,931 円／平米 7万2,504 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,228 円／平米 7万180 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,689 円／平米 5万5,174 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	1.8 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220608227 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県桜川市真壁町飯塚字参番耕地１２８番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,814 円／平米 7万5,423 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,673 円／平米 7万1,651 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,971 円／平米 5万2,800 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情