路線価 (2023) 茨城県桜川市真壁町古城字大手前563-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 桜川市茨城県桜川市真壁町古城字大手前５６３番４
価格時点	2023 年
駅名	岩瀬駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	481万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	481万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,259 円／坪 1平米 1万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は桜川市及び近隣市の市街化区域内のほぼ全域。需要者の中心は桜川市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者である。県道背後の既存集落地域で需給は概ね安定している。当該地域は県道への接近性が良好である。周囲は宅地規模が比較的規模過大な宅地が多く見られる。土地は３００㎡程度で４００～５００万円程度、新築の戸建て住宅で２，０００万円前後が需要の中心。 (2) 　同一需給圏の範囲はＪＲ水戸線沿線で、概ね桜川市、筑西市に存する住宅地域。需要者は、旧真壁町に居住する一次取得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少ない。旧真壁町の中心部は伝統的建造物群保存地区となっているため住宅地需要は郊外部に若干見られる程度にとどまる。需要の中心となる価格帯は、土地は５００万円前後、新築戸建で２０００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は店舗併用住宅等の収益物件が点在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。快適性・利便性を重視する住宅地域であり、事情補正された取引事例等もあるが桜川市及び近隣市の市街化区域の低層住宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　対象近隣地域は一般住宅を中心に石材所等も混在する住宅地域である。取引事例は価格牽連性が認められる一般住宅地の事例を採用し、比準価格の信頼性は高い。収益価格も試算したが、賃貸市場が未成熟のため低位に求められた。居住の快適性を指向する住宅地域であることに鑑み、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岩瀬駅南方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	97.7 坪 (323 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に石材所等も混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜川市茨城県桜川市真壁町古城字大手前５６３番４
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	240 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14.7 m
奥行き	22 m
面積	323 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	Ｒ４．７に調区内の地区計画を一部追加し、用途地域の一部変更があった。
街路	基準方位北、　　４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、住宅及び石材店等が混在する住宅地域であるが、今後とも低層住宅地として熟成していくものと予測する。地価水準はほぼ底値圏にあり弱含み傾向にあると予測する。新型コロナの影響は不透明である。 (2)石材所等が徐々に一般住宅に変わりつつ、住宅地域に純化してゆくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,259円 1平米 1万4,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,259円 1平米 1万4,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大和駅周辺の高森地区に開業した医療センターを中心に開発中。Ｒ４．７に地区計画及び用途地域が一部追加変更あり。人口減少。高齢化率高い。 (2)人口減少率は特に高く県平均を大きく上回っており、高齢化率も県平均より高い。地域により土地需要の格差が拡大しており、岩瀬地区に需要が多い。
地域要因
(1)県道背後の古くからの既存集落地域であるが、土地取引も少なく、地価水準は底値圏にあり、弱含み傾向にある。 (2)石材所も混在する既成住宅地域であり、需要が地元に限定され、地価は下落傾向継続。
個別的要因	(1)南側道路接面の中間画地で、日照等が優る。規模・街路幅員等はほぼ標準である。個別的要因に変動はない。 (2)画地の規模、街路条件等は標準的であり、南向き画地であることにより日照が優る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220408231 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市真壁町古城字大手前５６３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,501 円／平米 3万8,022 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,423 円／平米 5万988 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,709 円／平米 4万5,322 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220108231 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市真壁町古城字大手前５６３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,013 円／平米 2万9,797 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,988 円／平米 4万9,550 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,725 円／平米 4万5,375 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220108231 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市真壁町古城字大手前５６３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,818 円／平米 2万5,846 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,546 円／平米 5万1,395 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,529 円／平米 4万8,033 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220808207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県桜川市真壁町古城字大手前５６３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,731 円／平米 5万2,007 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,479 円／平米 5万7,786 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,615 円／平米 4万8,317 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情