路線価 (2023) 茨城県桜川市本木字西原1255-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 桜川市茨城県桜川市本木字西原１２５５番２
価格時点	2023 年
駅名	岩瀬駅 から 5500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	334万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	334万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,358 円／坪 1平米 1万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は桜川市及び近隣市の市街化区域のほぼ全域。需給者の中心は桜川市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一次取得者である。県道背後の農地等が多く見られる住宅地域で需給は概ね安定。当該地域は未舗装市道沿いに位置し、土地需要が地元需要中心のため取引は未だ低調である。土地は３００㎡程度で３００～４００万円程度、新築の戸建住宅で１，５００～２，０００万円前後が需要の中心。 (2) 同一需給圏は桜川市を中心として筑西市の住宅地域と判定した。需要者は大和地区の地縁者等による一次取得者が中心となり、他地域からの需要者は限定的である。地元需要が中心となるが若年層の地域外流出、少子高齢化から需要は総じて弱く地価は下落傾向で推移している。取引は稀で取引の個別性から需要の中心価格帯の把握は困難であるが、周辺の類似地域内の取引事例、地価水準から土地は概ね１０～１２千円／㎡と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は店舗等は皆無であり、賃貸需要が見込めないため、収益還元法の適用を断念した。自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるため、代表標準地との検討を踏まえ、事情補正された取引事例等も採用しているが比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣は一般住宅の散在する住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られず賃貸需要も乏しいことから賃貸を想定することは現実的でないと判断して収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用して試算した。本件では比準価格のみの試算となったが、取引事例から試算した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岩瀬駅南西方
距離	5500 m
土地の状態
土地面積	89.5 坪 (296 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が散在する空地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜川市茨城県桜川市本木字西原１２５５番２
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22.3 m
奥行き	14.6 m
面積	296 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	Ｒ４．７に調区内の地区計画を一部追加し、用途地域の一部変更があった。
街路	基準方位北、　　２ｍ未舗装市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は県道背後の農地が多く見られる住宅地域で、今後とも住宅地域として熟成するが、大和地区は地元需要限定で地価水準は下落傾向にあると予測する。新型コロナの影響は不透明である。 (2)一般住宅が散在する大和地区の住宅地域で、特段の地域要因の変動は見られず当面は現在の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大和駅周辺の高森地区に開業した医療センターを中心に開発中。Ｒ４．７に地区計画及び用途地域が一部追加変更あり。人口減少。高齢化率高い。 (2)桜川市の人口減少率、高齢化率は県平均を大きく上回り、住宅地の需要層となる生産年齢人口の減少・流出が大きい。
地域要因
(1)県道背後の農地が多く見られる住宅地域で、土地取引は地元需要に限定されており、道路の系統連続性も劣り、地価水準は下落傾向にある。 (2)中学校、市役所に近い宅地域であるが、限定的な地元需要が中心で地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)道路幅員が劣る未舗装の中間画地で、周囲の舗装市道沿いの住宅地より街路条件が劣る。規模等ほぼ標準。日照等優る。個別的要因に変動はない。 (2)戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211008231 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市本木字西原１２５５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万810 円／平米 3万5,738 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,735 円／平米 5万8,632 円／坪
標準価格 平米 坪	1万762 円／平米 3万5,579 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220808207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県桜川市本木字西原１２５５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,477 円／平米 3万1,331 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,282 円／平米 3万7,298 円／坪
標準価格 平米 坪	1万417 円／平米 3万4,439 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220208227 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県桜川市本木字西原１２５５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,276 円／平米 3万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,290 円／平米 5万3,855 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,007 円／平米 3万6,389 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220808207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県桜川市本木字西原１２５５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,729 円／平米 5万5,306 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,563 円／平米 5万4,757 円／坪
標準価格 平米 坪	1万911 円／平米 3万6,072 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220808207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県桜川市本木字西原１２５５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,714 円／平米 4万5,338 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,578 円／平米 4万4,889 円／坪
標準価格 平米 坪	1万793 円／平米 3万5,682 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情