路線価 (2023) 茨城県桜川市長方字中内294-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 桜川市茨城県桜川市長方字中内２９４番２
価格時点	2023 年
駅名	岩瀬駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	547万 円 (497 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	547万 円 (497 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円／坪 1平米 1万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は桜川市のうち岩瀬地区を主とし、市内の他の地区及び隣接市を含む調整区域内の住宅地域である。需要者のほとんどは地元居住者が大半を占め、それ以外の需要者は極めて少ない。桜川筑西ＩＣに近く、大和駅周辺で大規模な公共整備事業が進捗中であるなど、土地の需給動向は安定的に推移している。しかし取引件数は少なく、取引される規模により価格に開差があって中心価格帯を把握しにくいが、標準地に見合う単価・総額はほぼ妥当と判断される。 (2) 同一需給圏は岩瀬地区を中心に市内全域及び隣接市の市街化調整区域内の住宅地域と把握した。需要者は岩瀬地区の地元関係者による需要が中心で、同一需給圏外からの需要は見られない。近隣は国道、北関東ＩＣに近く、道路の配置、系統連続性に恵まれるが、農家住宅地域で若年層の地域外流出、少子高齢化から地元需要は限定的である。需要の中心となる価格帯は、周辺類似地域内の取引事例、地価水準から土地は概ね１１千円／㎡程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は国道５０号背後の在来集落であり、アパート等の収益物件は皆無である。これにより、自用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は非適用とした。比準価格は桜川市のほか隣接の筑西市に存する調区内宅地に係る事例により試算されたもので信頼性は保たれている。よって広域的な検討を踏まえ、市場実勢を反映する比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣は国道背後の農家住宅地域で、周辺にアパート等は見られず賃貸市場は未成熟であることから収益還元法は非適用とした。土地取引は岩瀬地区に生活圏を有する者による自用目的が大半である。取引事例は郊外に位置する代替性の高い価格水準同位の集落的特性を有する最新の事例を広域的に採用した。よって、実証的な取引事例を広域的に検討した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	岩瀬駅西方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	150.3 坪 (497 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅及び一般住宅等が混在する農家住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜川市茨城県桜川市長方字中内２９４番２
標準地の範囲
東	30 m
西	170 m
南	150 m
北	190 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	23 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)桜川筑西ＩＣに近く、大和駅周辺では公共整備が鋭意進行中である。地元需要が主体であること等を勘案すると、当面地価は横這いで推移していくものと予測される。 (2)幹線道路背後の農家住宅地域で、周辺では国道の拡幅工事が進められているが、当該地域への影響は少なく当分は現在の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率（－８．５％／５年）、高齢化率（３５．３％）、②岩瀬地区の区画整理済み取引堅調、それ以外取引低調、④大和駅北区画整理進捗中 (2)桜川市の人口減少率、高齢化率は県平均を大きく上回り、住宅地の需要層となる生産年齢人口の減少・流出が大きい。
地域要因
(1)市街地接近性及びインフラ条件は概ね良好であるが、宅地需要は地元中心で限定的である。 (2)市街地への接近性、道路の配置、系統連続性が良好な地域であるが、地元需要が中心で外部需要は弱い。
個別的要因	(1)画地の形状、規模等は概ね標準的である。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)農家住宅地として位置・形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220108231 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市長方字中内２９４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,581 円／平米 1万1,839 円／坪
推定価格 平米 坪	8,659 円／平米 2万8,627 円／坪
標準価格 平米 坪	1万837 円／平米 3万5,827 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211208231 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市長方字中内２９４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万981 円／平米 3万6,303 円／坪
推定価格 平米 坪	1万827 円／平米 3万5,794 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,162 円／平米 3万6,902 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220908227 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県桜川市長方字中内２９４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,062 円／平米 2万9,959 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,954 円／平米 4万2,826 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,353 円／平米 3万7,533 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220708227 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県桜川市長方字中内２９４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,982 円／平米 4万2,918 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,528 円／平米 4万1,418 円／坪
標準価格 平米 坪	1万837 円／平米 3万5,827 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情