路線価 (2023) 茨城県桜川市本木字久保488-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 桜川市茨城県桜川市本木字久保４８８番３
価格時点	2023 年
駅名	岩瀬駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	376万 円 (418 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,754 円 1平米 9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	376万 円 (418 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,754 円／坪 1平米 9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は桜川市のうち大和地区を主とし、市内の他の地区及び隣接市を含む調整区域内の住宅地域である。需要者の大半は地元居住者が大半を占め、それ以外の需要者はほとんどみられない。集落規模は比較的大きいが、若年者層を中心に市外への流出は継続しており、地価は概ね弱含み傾向で推移している。取引件数は少なく、取引目的や取引される規模により価格に開差があって中心価格帯を把握しにくいが、標準地に見合う単価・総額はほぼ妥当と判断される。 (2) 　同一需給圏の範囲は、桜川市内及び周辺市の市街化調整区域内の住宅地域と判定。想定される需要者は、市内居住者（大和地区等）又は当該地区に地縁性を有する一次取得者が中心である。よって市場は限定的といえる。市内住宅購入層の選好性は市街地中心部又は周辺市のため、当該地域における需要は弱含みで推移。尚、市場で中心となる価格帯は、画地規模により単価幅はあるが、概ね１㎡当たり９千円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は在来住宅や農家住宅中心の既存集落であるのでアパート等の収益物件は皆無である。これにより、自用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は非適用とした。比準価格は桜川市のほか隣接の筑西市に存する調区内宅地に係る事例により試算されたもので信頼性は保たれている。よって広域的な検討を踏まえ、市場実勢を反映する比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域は、一般住宅、農家住宅、石材店が見られる市街化調整区域内の住宅地域である。周辺での宅地取引は少なく、宅地取引がなされた場合、自用目的が中心と思料される。周辺にはアパート等の賃貸物件はなく、賃貸市場が成熟していないため、本件では収益還元法の適用は断念した。以上の検討より、自用目的の取引事例より求めた比準価格を標準とし、さらに周辺公示価格等の動向を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岩瀬駅南方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	126.4 坪 (418 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅、石材店の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桜川市茨城県桜川市本木字久保４８８番３
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	200 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	24 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	大和地区の農家集落地域
街路	３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの在来集落としての地域性が強く、当面は現状のままで推移するものと予測される。総じて宅地需要が弱いことを勘案すると、限定的な市場も踏まえ、当面地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (2)近隣地域は農家住宅、一般住宅で、周辺に石材店がある集落地域。地域要因に特段の変動はなく、今後においても現状に近い状態で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万9,754 円 1平米 9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万9,754 円 1平米 9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万9,754円 1平米 9,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 2万9,919円 1平米 9,050円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万9,754円 1平米 9,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 2万9,919円 1平米 9,050円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率（－８．５％／５年）、高齢化率（３５．３％）、②岩瀬地区の区画整理済み取引堅調、それ以外取引低調、④大和駅北区画整理進捗中 (2)桜川市の人口及び高齢化率は県平均を上回っている。住宅需要は岩瀬地区が中心。真壁地区は地元業者による小規模分譲地が散見。大和地区は弱含み。
地域要因
(1)農家住宅、一般住宅等を中心とした在来集落地域。地元需要に限定され、地価は弱含み (2)農家住宅、一般住宅等を中心とした既存の集落地域。地域内での宅地取引は少なく、不動産取引は地元主体の取引で限定的なため地価は未だ弱含み。
個別的要因	(1)画地の形状、規模等は概ね標準的である。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)形状・画地規模において標準的であり、競争力等は類似地域内の不動産と比較し同一である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211208231 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市本木字久保４８８番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万981 円／平米 3万6,303 円／坪
推定価格 平米 坪	1万827 円／平米 3万5,794 円／坪
標準価格 平米 坪	9,053 円／平米 2万9,929 円／坪
査定価格 平米 坪	9,050 円／平米 2万9,919 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220108231 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	桜川市
地域	茨城県桜川市本木字久保４８８番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,581 円／平米 1万1,839 円／坪
推定価格 平米 坪	8,659 円／平米 2万8,627 円／坪
標準価格 平米 坪	8,936 円／平米 2万9,542 円／坪
査定価格 平米 坪	8,940 円／平米 2万9,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220808227 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県桜川市本木字久保４８８番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,362 円／平米 2万7,645 円／坪
推定価格 平米 坪	9,245 円／平米 3万564 円／坪
標準価格 平米 坪	9,073 円／平米 2万9,995 円／坪
査定価格 平米 坪	9,070 円／平米 2万9,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220308227 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県桜川市本木字久保４８８番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万541 円／平米 3万4,849 円／坪
推定価格 平米 坪	1万322 円／平米 3万4,125 円／坪
標準価格 平米 坪	9,110 円／平米 3万118 円／坪
査定価格 平米 坪	9,110 円／平米 3万118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情