路線価 (2023) 茨城県神栖市大野原1-2445-28外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 神栖市茨城県神栖市大野原１丁目２４４５番２８外
価格時点	2023 年
駅名	小見川駅 から 8100m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	767万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,369 円 1平米 2万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	767万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,369 円／坪 1平米 2万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神栖市を中心として、隣接する鹿嶋市南部の一定の品等を有する住宅地域一帯に及ぶ。需要者の中心は神栖市及び隣接自治体の３０代の一次取得者であり、市街地の住宅地として利便性が高く、近接する鹿嶋市の日本製鉄の高炉休止発表の影響も現時点では顕在化しておらず、地価はやや強含みにて推移している。需要の中心となる価格帯は土地は３００㎡程度で７００万円程度、新築戸建物件はやや小規模・低価格なもので２千万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は神栖市の市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は神栖市内の３０歳代の一次取得者が中心となり、千葉県からの需要者も一部で見られる。居住環境が良好な住宅地であり、生活利便性も概ね良好で、供給が少ない一方で底堅い需要を期待できることから地価は強含みとなっている。市場の中心価格帯は土地で７００～８００万円程度、新築戸建で２，５００万円台程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は市街地内の住宅地域に位置し、神栖市内の旧神栖町域から価格判定の指標となる取引事例を収集した。一方、近隣地域周辺ではアパート等も多く見られるが、対象標準地の画地規模では自己用住宅地としての取引が主であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成がなされる地域である。よって、代表標準地との均衡にも留意し、取引事例に基づいて実証的な比準価格を採用して、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 居住の快適性や利便性が重視される住宅地であり、自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引の実態を反映している。周辺にアパートの利用も見られるが、従来からの地主が土地活用の目的で建築したものであり、収益目的で新たに土地を取得したものではない。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小見川駅北東方
距離	8100 m
土地の状態
土地面積	100.4 坪 (332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神栖市茨城県神栖市大野原１丁目２４４５番２８外
標準地の範囲
東	400 m
西	150 m
南	500 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	25 m
面積	325 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事業所や社宅、アパート等も多く見られる住宅地域で、市内の区域指定地域で宅地供給可能な未利用地も多いものの、利便性に優れ、新型コロナの影響も依然として小さく、需給は当面強含みで推移するものと予測する。 (2)居住環境良好な熟成した住宅地であり、今後も同様に推移するものと予測する。供給が少なく地価は安定的に推移しているが、今後の景気動向等の影響に留意が必要である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,369 円 1平米 2万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,369 円 1平米 2万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,369円 1平米 2万3,100円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)神栖市の人口は微減傾向で推移しており、市街化調整区域内の区域指定地域での供給も多いが、工場勤務者の需要も多く、宅地需給関係は概ね安定。 (2)人口は概ね横ばいで推移しており、住宅地需要は安定している。市街地を中心に供給が少なくなっており、地価の上昇が見られる。
地域要因
(1)区画整然とした市街地の住宅地域として、生活利便性も良好であり、値頃感もあり、需給関係はやや強含みで推移している。 (2)居住環境、生活利便性の良好な住宅地であり、需要は底堅く地価は上昇傾向で推移している。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)規模・形状ともに標準的な中間画地であるが、接道方位が北西側で競争力はやや弱く、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	神栖（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市大野原１丁目２４４５番２８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,834 円／平米 10万8,549 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,794 円／平米 8万1,969 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,684 円／平米 7万4,993 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市大野原１丁目２４４５番２８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,036 円／平米 4万6,403 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,756 円／平米 5万2,089 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,835 円／平米 7万5,493 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市大野原１丁目２４４５番２８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万592 円／平米 3万5,017 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,821 円／平米 6万2,222 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,674 円／平米 7万8,266 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神栖（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市大野原１丁目２４４５番２８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,664 円／平米 6万5,009 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,848 円／平米 8万2,147 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,007 円／平米 7万6,061 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情