路線価 (2023) 茨城県神栖市神栖3-1222-186 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 神栖市茨城県神栖市神栖３丁目１２２２番１８６
価格時点	2023 年
駅名	小見川駅 から 8800m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	412万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	412万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円／坪 1平米 2万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神栖市の既成住宅地域。当地域は市内の中心部に位置し、生活利便性が高く、市内のアパート等に居住する３０～４０歳代の一次取得者を中心として、隣接県からの需要者層も見られる。価格水準が比較的低いこともあり、需要は強く、地価は上昇基調で推移している。取引の中心となる価格帯は、土地総額４５０万円～６００万円前後で、新築戸建で２０００万円台程度と推察される。 (2) 同一需給圏は神栖市を中心として、隣接する鹿嶋市南部の一定の品等を有する住宅地域一帯に及ぶ。需要者の中心は神栖市及び隣接自治体の３０代の一次取得者であり、市街地の住宅地として一定の品等と利便性を備え、近接する鹿嶋市の日本製鉄の高炉休止発表の影響も現時点では顕在化しておらず、地価はやや強含みにて推移している。需要の中心価格帯は土地は２００㎡程度で４００万円台、新築戸建物件はやや小規模・低価格なもので２千万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的での取引が中心であり、周辺地域において規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、標準地の周辺にはアパート等の賃貸物件も見られるが、地主が節税目的で自用地に建てたものが殆どであること及び画地規模が小さく法令上の規制等からアパート等の建築は困難なこと等から収益還元法の適用を見送った。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は市街地内の住宅地域に位置し、神栖市内の旧神栖町域から価格判定の指標となる取引事例を収集した。一方、近隣地域周辺ではアパート等も多く見られるが、比較的小規模な戸建住宅を主とする住宅地域で、対象標準地の画地規模ではアパ－ト等を建築する想定は妥当性を欠く。よって本件では、収益価格の試算は見送り、代表標準地との均衡にも留意して、市場性を反映した比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ成田線「小見川」駅北東方
距離	8800 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅や共同住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神栖市茨城県神栖市神栖３丁目１２２２番１８６
標準地の範囲
東	0 m
西	150 m
南	300 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８ｍ市道　「基準方位　北」
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を主として共同住宅も混在する区画整然とした住宅地域として熟成しており、当該地域において特に発展を促すような要因は特に見あたらず、当面現状で推移するものと予測する。 (2)事業所やアパート等も多く見られる住宅地域で、市内の区域指定地域で宅地供給可能な未利用地も多いものの、利便性・品等に優れ、新型コロナの影響も依然として小さく、需給は当面強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建程度の戸建住宅又は共同住宅）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は殆ど無く、福祉政策の充実及び若年世帯住宅取得補助金等の制度もあり子育て世代を中心として根強い需要がある。 (2)神栖市の人口は微減傾向で推移しており、市街化調整区域内の区域指定地域での供給も多いが、工場勤務者の需要も多く、宅地需給関係は概ね安定。
地域要因
(1)各種店舗が建ち並ぶ国道背後の住宅地域。居住環境が良好なこともあり、需要は比較的強く安定している。 (2)区画整然とした市街地の住宅地域として、生活利便性も良好であり、値頃感もあり、需給関係はやや強含みで推移している。
個別的要因	(1)規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。 (2)規模・形状ともに標準的な中間画地であり、接道方位は南東側で若干の優位性を有しつつ、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市神栖３丁目１２２２番１８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,459 円／平米 5万7,719 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,559 円／平米 6万4,662 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,446 円／平米 7万900 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市神栖３丁目１２２２番１８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,612 円／平米 5万4,919 円／坪
推定価格 平米 坪	2万744 円／平米 6万8,580 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,608 円／平米 7万1,436 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市神栖３丁目１２２２番１８６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,983 円／平米 5万9,452 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,403 円／平米 7万758 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,840 円／平米 7万2,203 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市神栖３丁目１２２２番１８６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,870 円／平米 5万9,078 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,614 円／平米 7万1,456 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,744 円／平米 7万1,886 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市神栖３丁目１２２２番１８６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,163 円／平米 6万47 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,884 円／平米 7万5,655 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,367 円／平米 7万639 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情