路線価 (2023) 茨城県神栖市知手中央5-3406-454 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 神栖市茨城県神栖市知手中央５丁目３４０６番４５４
価格時点	2023 年
駅名	下総橘駅 から 8000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	563万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	568万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,095 円／坪 1平米 2万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神栖市の既成住宅地域。需要者は、市内のアパート等に居住する３０歳代の一次取得者を中心として、隣接県からの需要者層も見られる。周辺には市街化調整区域で宅地供給可能な区域指定の未利用地も多く、価格抑制要因となっているが、価格水準が低いことから相応の需要があり、価格は強含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、土地総額４５０万円～６５０万円前後で、新築戸建で２０００万円台前半程度と推察される。 (2) 同一需給圏は神栖市を中心として、隣接する鹿嶋市南部の住宅地域一帯に及ぶ。需要者の中心は神栖市及び隣接自治体の３０代の一次取得者である。周辺の市街化調整区域には宅地供給可能な未利用地も多く、価格抑制要因となっているが、一定の品等と値頃感等から地価は安定しており、やや強含みの傾向も見られる。需要の中心価格帯は土地は２００～３００㎡程度で４００万～６００万円程度、新築戸建物件はやや小規模なもので２千万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模に開発された住宅地域であり、自用目的の取引が市場の主流である。アパート等の賃貸用住宅も見られるが、殆どが地主が節税目的等のためにアパート等を建設するケースが主で、周辺の賃料水準は土地取得費の回収を目的としない水準にある為、収益価格は低位に試算されている。したがって、市場参加者の属性を踏まえ、収益価格は参考に止め、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は市街地内に開発造成された住宅地域に位置し、神栖市内から価格判定の指標となる取引事例を収集した。一方、近隣地域周辺ではアパートも見られるが、対象標準地の画地規模では自己用住宅地としての取引が主であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成がなされる地域である。よって、代表標準地との均衡にも留意し、取引事例に基づいて実証的な比準価格を採用して、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ成田線「下総橘」駅北東方
距離	8000 m
土地の状態
土地面積	82.3 坪 (272 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅が増えつつある区画整然とした分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神栖市茨城県神栖市知手中央５丁目３４０６番４５４
標準地の範囲
東	150 m
西	650 m
南	200 m
北	600 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	17 m
面積	270 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	６ｍ市道　「基準方位　北」
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)社宅やアパート等がみられ、一定の利便性及び品等などがある住宅地域で、戸建住宅が増えつつある。需要も比較的安定している。 (2)事業所や社宅、アパート等も見られる住宅地域で、周辺の区域指定地域で宅地供給可能な未利用地も多いものの、新型コロナの影響は現時点でも弱く、一定の利便性・品等のもと、需給は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建程度の戸建住宅又は共同住宅）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,434 円 1平米 2万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,095 円 1平米 2万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,434円 1平米 2万700円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は殆ど無く、福祉政策の充実及び若年世帯住宅取得補助金等の制度もあり子育て世代を中心として根強い需要がある。 (2)神栖市の人口は微減傾向で推移しており、市街化調整区域内の区域指定地域での供給も多いが、工場勤務者の需要も多く、宅地需給関係は概ね安定。
地域要因
(1)区画整然とした住環境が比較的良好な住宅地域であり、価格水準が低いこともあり、需給関係は概ね安定している。 (2)市街化調整区域の区域指定地域も周辺には広範囲に広がり競合するが、区画整然とした値頃感のある住宅地域として需給関係は安定的に推移している。
個別的要因	(1)規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。 (2)規模・形状ともに標準的な中間画地であり、接道方位は南東側で若干の優位性を有しつつ、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市知手中央５丁目３４０６番４５４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,036 円／平米 4万6,403 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,756 円／平米 5万2,089 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,309 円／平米 6万3,836 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市知手中央５丁目３４０６番４５４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,182 円／平米 6万110 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,619 円／平米 6万4,860 円／坪
標準価格 平米 坪	2万40 円／平米 6万6,252 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市知手中央５丁目３４０６番４５４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,173 円／平米 5万162 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,784 円／平米 7万2,018 円／坪
標準価格 平米 坪	2万59 円／平米 6万6,315 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市知手中央５丁目３４０６番４５４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,697 円／平米 6万5,118 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,821 円／平米 7万2,140 円／坪
標準価格 平米 坪	2万374 円／平米 6万7,356 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市知手中央５丁目３４０６番４５４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,163 円／平米 6万47 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,884 円／平米 7万5,655 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,643 円／平米 6万4,940 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情