路線価 (2023) 茨城県神栖市波崎字小玉台6864-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 神栖市茨城県神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
価格時点	2023 年
駅名	銚子駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	488万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	485万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,145 円／坪 1平米 1万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧波崎町を中心として、神栖市全域、及び利根川を隔てて銚子市の住宅地域にも及ぶ。需要者の中心は同一需給圏内の３０代の一次取得者で、地縁的関係者や近隣周辺の社宅、アパート等の居住者が多く、圏外からの需要は少ない。新型コロナの影響はほぼ収束しており、需要の中心となる価格帯は、土地は２００～３００㎡程度で４００万～６００万円程度、新築の戸建物件はやや小規模・低価格なもので２千万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は神栖市を中心とする住宅地域。主たる需要者は旧波崎町地区内の３０～４０歳代の居住者である。市内の地域拠点である土合地区の大規模住宅地へ需要が流出しているため、既成住宅地の需給動向はやや弱い。需要の中心となる総額の価格帯は、土地が３００～６００万円程度、新築戸建が２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は国道背後の普通住宅地域に位置し、旧波崎町内の住宅地域から価格判定の指標となる多数の取引事例を収集した。一方、近隣地域周辺ではアパートも散見されるが、標準地の規模では自己用住宅地としての取引が主であり、収益性よりも快適性を重視した価格形成がなされる地域である。よって本件では、取引事例に基づいて実証的な比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、規範性の認められる複数の事例から求められた。他方、収益価格については、投資採算を確保する賃貸市場は未成熟であるため低位に求められた。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。したがって、資料の相対的な信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	銚子駅北西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	76.8 坪 (254 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神栖市茨城県神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	22 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧波崎町役場の周辺に形成された戸建住宅中心の住宅地域で、当面は現状のまま推移し、新型コロナの影響も依然として弱いものの、立地や品等から需要もやや弱含みであり、地価は微減傾向が続くものと予測する。 (2)旧来からの住宅地域であり、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。住環境に比した割安感はあるが、地元需要が中心であるため、地価は微減もしくは横ばい傾向で推移するものと予測する
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,145 円 1平米 1万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)神栖市の人口は微減傾向で推移しており、市街化調整区域内の区域指定地域での供給も多いが、工場勤務者の需要も多く、宅地需給関係は概ね安定。 (2)人口は横ばい、高齢化率は上昇しているが県平均よりも低い。地域拠点の住宅需要は、住環境に比した割安感から、堅調を維持している。
地域要因
(1)旧波崎町の既成住宅地域であり、宅地需要は旧神栖町の市街地や、旧町内では土合地区等の区画整理地等に分散するが、需要も回復傾向で地価は安定。 (2)市南部に位置する波崎地区の中心的な住宅地域であるが、土合地区と比較すると生活利便性はやや劣る。人口及び世帯数は減少傾向である。
個別的要因	(1)規模・形状ともに標準的な中間画地であり、接道方位は西側で特段の優位性はなく、個別的要因にも変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,813 円／平米 4万8,972 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,826 円／平米 5万2,321 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,022 円／平米 6万2,887 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,055 円／平米 5万9,690 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,876 円／平米 5万9,098 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,916 円／平米 6万2,536 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,697 円／平米 6万5,118 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,821 円／平米 7万2,140 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,175 円／平米 6万3,393 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,932 円／平米 7万2,507 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,173 円／平米 6万9,998 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,050 円／平米 5万9,673 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	神栖（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字小玉台６８６４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,445 円／平米 5万1,061 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,991 円／平米 5万6,172 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,509 円／平米 6万1,191 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情