路線価 (2023) 茨城県神栖市波崎字豊ケ崎9178-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 神栖市茨城県神栖市波崎字豊ケ崎９１７８番３
価格時点	2023 年
駅名	銚子駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	189万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	189万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円／坪 1平米 1万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、農家住宅地域を除く市内の住宅地域全域に及ぶ。需要者は、市内に居住または勤務する３０～４０才代の一次取得者が主流である。近隣地域は地盤は良いが周辺に工場等が存し規模も小さめなのでやや競争力が弱く、地価は弱含み傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地は１２５㎡程度で２００万円程度、新築戸建物件は１，０００万円台後半までと思われる。 (2) 同一需給圏は、旧波崎地区を中心に神栖市の標準的な住宅地域一円。主たる需要者は、市内に居住・勤務する３０～４０歳代のエンドユーザーで、旧波崎町エリアの居住者のほか稀に隣接する銚子市からの流入も見られる。近隣地域は周辺に宿泊施設や工場等が存し、住環境等の観点で若干見劣りするほか、各敷地の規模も小さめで相対的に市場性は劣り地価は弱含み傾向が続いている。需要の中心は、更地３００万円まで、新築戸建物件は１，０００万円台後半まで。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己使用目的の取引が主で、類似地域で信頼性の高い事例が収集できた。従来から持家指向の強い地域で、収益物件の建築を目的とした取引は見当たらない。収益還元法は画地規模から駐車場を備えた収益物件の建築は困難であり適用しなかった。比準価格は波崎地区に位置する事例を中心に試算しており実証的である。以上により地域の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 本件では、対象地の規模・立地条件や賃貸市場の成熟度等を考慮し収益還元法は適用せず、上記のとおり比準価格を得た。比準価格は、市内のうち特に周辺地区に所在する取引事例を中心に収集・分析・採用し、代替競争関係に留意のうえ慎重に調整を行っており、適切に試算し得たと思料する。以上より、代表標準地との検討をふまえ、本件比準価格を妥当と認め本価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	銚子駅　北方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神栖市茨城県神栖市波崎字豊ケ崎９１７８番３
標準地の範囲
東	300 m
西	200 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12.5 m
面積	125 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　６ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空地も見られる住宅地域。地域の特性に変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。旧波崎町の中では、土合地区の大規模団地の選好性が高いことから、地価は弱含みで推移するものと見込まれる。 (2)近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)神栖・平泉東地区等の旧神栖町の住宅地域は地元工場勤務者等の需要が堅調で地価も強含み。郊外の住宅地域は需要が乏しく地価下落傾向が続く。 (2)市の人口は横ばい～微減傾向、土地取引件数は概ね横ばい傾向。不動産市場は需要旺盛な中心部で上昇～強含みの横ばい、立地劣る郊外部は下落継続。
地域要因
(1)波崎地区の住宅地域。小学校が近くにあり生活利便性は悪くないが、土合地区の大規模団地の選好性が高いため需要は弱含みである。 (2)既成住宅地域であり、地価を牽引する著しい地域要因の変動は見受けられず緩やかな下落が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字豊ケ崎９１７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,813 円／平米 4万8,972 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,826 円／平米 5万2,321 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,987 円／平米 4万9,547 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字豊ケ崎９１７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,151 円／平米 5万89 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,568 円／平米 4万8,162 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,790 円／平米 4万8,896 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字豊ケ崎９１７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,055 円／平米 5万9,690 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,876 円／平米 5万9,098 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,749 円／平米 4万8,760 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字豊ケ崎９１７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,932 円／平米 7万2,507 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,173 円／平米 6万9,998 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,622 円／平米 4万8,340 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字豊ケ崎９１７８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,795 円／平米 8万1,972 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,409 円／平米 8万696 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,180 円／平米 5万185 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情