路線価 (2023) 茨城県神栖市波崎字田端7172 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 神栖市茨城県神栖市波崎字田端７１７２番
価格時点	2023 年
駅名	銚子駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	462万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	465万 円 (314 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,929 円／坪 1平米 1万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神栖市を中心に隣接する銚子市を含む旧来からの住宅地域一円で、市場参加者の中心は旧波崎地区に地縁的選好性を有する第一次取得者層であり、自己使用を前提とした需要である。旧波崎地区中心部ではここ数年、供給量との兼ね合いもありつつ、少子高齢化から市場縮小傾向で、地価は弱含みが継続している。中心価格帯は、土地が９０坪程度で５００万円弱、新築戸建は２，０００万円までと推察する。 (2) 同一需給圏は神栖市（特に旧波崎地区）内の住宅地域一帯。地縁的選好性等により圏域・需要者の範囲は狭められる傾向にあり、需要者は旧波崎地区居住者等が中心であるが、千葉県からの外部需要も散見される。安値での供給が少ない中、需要は比較的安定していることから、旧波崎地区中心市街地の地価は横這い圏内に移行しつつある。中心価格帯は、土地が坪５万円程度、新築戸建は概ね２０００万円半ば程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上、２試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。当地域における需要の中心は、上記の通り、自己使用を前提とした居住用不動産としての取引であり、需要者は上記の通り収益目的ではなくエンドユーザーであるので、本件では市場参加者の属性を重視し、より市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格は採用せず、代表標準地との均衡をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は国道背後の集落的色彩が強い既成住宅地域。収益性からの価格検討のため収益価格を試算しているが、持ち家志向の強い地域であることから、収益性よりも居住の快適性等を重視する自用目的の取引が中心であり、市場性を反映する比準価格を中心に価格形成され、収益価格の影響は相対的に低いと考えられる。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	銚子駅　北西方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	95 坪 (314 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等の多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神栖市茨城県神栖市波崎字田端７１７２番
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18 m
面積	320 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)集落的色彩が残る住宅地域として熟成しており、当面は現環境を維持するものと予測する。既成住宅地の選好性は弱まっているが、安値での供給が少ないため、地価は横這い圏内へと移行しつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,598 円 1平米 1万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,929 円 1平米 1万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,598円 1平米 1万4,700円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は横ばい～微減傾向、土地取引件数は概ね横ばい傾向。不動産市場は需要旺盛な中心部で上昇～強含みの横ばい、立地劣る郊外部は下落継続。 (2)総人口、生産年齢人口ともに横這い乃至微減で推移、老年人口は増加傾向。旺盛な土地需要の外延的な広がりが見られる。現時点で廃炉の影響はない。
地域要因
(1)既成の集落地域であり、地価を牽引する特段の地域要因は見受けられない。 (2)利根川に近い集落的色彩が強い既成住宅地域。地元需要が主で、市場は硬直的であるが、安値での供給はなく、地価は横這い圏内へ移行しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)道路方位について優れる。その他、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字田端７１７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,151 円／平米 5万89 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,568 円／平米 4万8,162 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,144 円／平米 4万6,760 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字田端７１７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,813 円／平米 4万8,972 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,826 円／平米 5万2,321 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,181 円／平米 4万6,882 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,700 円／平米 4万8,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字田端７１７２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,055 円／平米 5万9,690 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,876 円／平米 5万9,098 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,020 円／平米 4万6,350 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字田端７１７２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万989 円／平米 3万6,330 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,541 円／平米 4万4,767 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,209 円／平米 4万6,975 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字田端７１７２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,360 円／平米 4万4,168 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,970 円／平米 4万6,185 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,942 円／平米 4万6,092 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情