路線価 (2023) 茨城県神栖市知手字和手2975-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 神栖市茨城県神栖市知手字和手２９７５番２８
価格時点	2023 年
駅名	下総橘駅 から 7400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	611万 円 (493 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	611万 円 (493 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円／坪 1平米 1万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神栖市の市街化調整区域の住宅地域である。需要者の中心は、市内のアパート等に居住する３０歳代の一次取得者である。区域指定を受けた区画整然とした住宅地域であり、新築住宅の建築も見られる。価格水準が低いこともあり、相応の需要があり、地価は強含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、土地総額５００万円前後、新築戸建で２０００万円台前半程度と推察される。 (2) 同一需給圏は神栖市を中心とする住宅地域。主たる需要者は神栖市中部地区内の３０～４０歳代の居住者である。市内の中心市街地に比較的近く、住環境に比した割安感があるため需要は認められるが、供給過剰気味である。需要の中心となる総額の価格帯は、土地が５００万円程度、新築戸建が２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的での取引が中心であり、周辺地域において規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、アパート等の賃貸用住宅も散見されるが、地主が節税目的等のためにアパート等を建設するケースが主で、収益獲得を目的とした土地の利用では無い為、収益還元法の適用を見送った。したがって、本件では、市場参加者の属性を踏まえ、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、近隣地域にはアパート等の収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ成田線「下総橘」駅北方
距離	7400 m
土地の状態
土地面積	149.1 坪 (493 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神栖市茨城県神栖市知手字和手２９７５番２８
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	300 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	27 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８ｍ市道、中間画地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区域指定された市街化調整区域の比較的環境良好な住宅地域で、地域要因の大きな変動は見られないものの、空地が存することから住宅の集積が徐々に進むものと予測する。需要は比較的安定している。 (2)区画整然とした市街化調整区域内の住宅地域として、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。周辺の市街化区域内住宅地の価格の上昇に伴い、地価水準は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建程度の戸建住宅）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は殆ど無く、福祉政策の充実及び若年世帯住宅取得補助金等の制度もあり子育て世代を中心として根強い需要がある。 (2)人口は横ばい、高齢化率は上昇しているが県平均よりも低い。地域拠点の住宅需要は、住環境に比した割安感から、堅調を維持している。
地域要因
(1)市街化調整区域の区画整然とした閑静な住宅地域で、住環境が比較的良好であり、価格水準が低いこともあり、需給関係は安定している。 (2)市街化調整区域内の住環境良好な住宅地域であるが、空地も多く残っている。知手地区の人口及び世帯数は概ね横ばいである。
個別的要因	(1)規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市知手字和手２９７５番２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万661 円／平米 3万5,245 円／坪
推定価格 平米 坪	9,665 円／平米 3万1,952 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,328 円／平米 4万756 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市知手字和手２９７５番２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万566 円／平米 3万4,931 円／坪
推定価格 平米 坪	1万399 円／平米 3万4,379 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,424 円／平米 4万1,074 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市知手字和手２９７５番２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,074 円／平米 2万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万675 円／平米 3万5,292 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,967 円／平米 3万9,563 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市知手字和手２９７５番２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,062 円／平米 2万9,959 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,855 円／平米 3万9,193 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,466 円／平米 4万1,213 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市知手字和手２９７５番２８
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万593 円／平米 3万5,020 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,872 円／平米 4万2,555 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,620 円／平米 4万1,722 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情