路線価 (2023) 茨城県神栖市波崎字後口1817外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 神栖市茨城県神栖市波崎字後口１８１７番外
価格時点	2023 年
駅名	銚子駅 から 6000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	668万 円 (1030 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,456 円 1平米 6,490 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	671万 円 (1030 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,522 円／坪 1平米 6,510 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神栖市をはじめ鹿行地区の農家集落地域一帯であり、区域区分の別を問わない。需要者は地元に何らかの地縁を有する個人等が中心であり、外部需要は殆ど見られない。旧波崎地区の既存集落地域は人口減少、高齢化率の上昇、限界集落化等により、市場収縮傾向は顕著である。当該地域では地元関係者間の相対取引が中心で不動産市場を形成するに至らず、需給の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は神栖市を中心とする農家集落地域である。需要者は地縁関係者が中心であり、外部からの転入は少ない。また、新規の供給も少ない。地価は十分に下がってきているが、生活利便性がやや劣るため、需要の回復には至っていない。取引が少ないため需要の中心となる総額の価格帯の把握は困難であるが、市内の農家集落地域の取引では㎡単価が４，０００円～１万円程度の取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は旧波崎地区の市街化調整区域内の既存集落。収益性からの価格接近に馴染まないため、土地残余法は適用せず、取引事例比較法一手法のみの適用となった。試算の過程を再吟味してみると、採用事例及び各種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決定過程、代表標準地とのバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、近隣地域にはアパート等の収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	銚子駅　北西方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	311.6 坪 (1030 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が散在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神栖市茨城県神栖市波崎字後口１８１７番外
標準地の範囲
東	450 m
西	300 m
南	400 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧波崎地区の農家住宅と一般住宅が混在する既存集落として熟成しており、当面現環境を維持するものと予測。地元関係者間の相対取引が中心であり、不動産市場を形成するに至らず、地価下落が継続している。 (2)農家集落地域として、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地縁関係者の需要が中心であり、人口減少等により需要自体が弱まっているため、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万1,456 円 1平米 6,490 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万1,522 円 1平米 6,510 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万1,456円 1平米 6,490円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 2万1,654円 1平米 6,550円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万1,522円 1平米 6,510円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 2万1,654円 1平米 6,550円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総人口、生産年齢人口ともに横這い乃至微減で推移、老年人口は増加傾向。旺盛な土地需要の外延的な広がりが見られる。現時点で廃炉の影響はない。 (2)人口は横ばい、高齢化率は上昇しているが県平均よりも低い。地域拠点の住宅需要は、住環境に比した割安感から、堅調を維持している。
地域要因
(1)旧波崎地区の市街化調整区域内の既存集落。地縁性が強く、関係者間相対取引が中心、需要を喚起する要因もなく、市場収縮傾向は顕著である。 (2)波崎地区の農家集落地域である。自然豊かな住環境に変動はない。人口及び世帯数は減少傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字後口１８１７番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,907 円／平米 2万2,835 円／坪
推定価格 平米 坪	6,838 円／平米 2万2,606 円／坪
標準価格 平米 坪	6,469 円／平米 2万1,387 円／坪
査定価格 平米 坪	6,470 円／平米 2万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字後口１８１７番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,102 円／平米 1万6,867 円／坪
推定価格 平米 坪	6,762 円／平米 2万2,355 円／坪
標準価格 平米 坪	6,565 円／平米 2万1,704 円／坪
査定価格 平米 坪	6,570 円／平米 2万1,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字後口１８１７番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,000 円／平米 2万3,142 円／坪
推定価格 平米 坪	8,436 円／平米 2万7,889 円／坪
標準価格 平米 坪	6,632 円／平米 2万1,925 円／坪
査定価格 平米 坪	6,630 円／平米 2万1,919 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市波崎字後口１８１７番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,561 円／平米 2万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	7,561 円／平米 2万4,997 円／坪
標準価格 平米 坪	6,446 円／平米 2万1,310 円／坪
査定価格 平米 坪	6,450 円／平米 2万1,324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情