路線価 (2023) 茨城県神栖市奥野谷字浜野6223-65外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 神栖市茨城県神栖市奥野谷字浜野６２２３番６５外
価格時点	2023 年
駅名	下総橘駅 から 13000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (150641 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (150641 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,202 円／坪 1平米 1万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神栖市、鹿嶋市を中心に茨城県南部・中部の工業地域に及び広域的な圏域となる。需要者の中心は大中規模の企業等となり、全国規模に及ぶ。新型コロナによる景気の不透明感等もあり、今後の地価への波及に留意が必要となる。市場の中心価格帯は規模により大きく異なり、総額での把握は困難であるが、単価は概ね坪当たり５～６万円程度が中心になるものと思料される。 (2) 同一需給圏は神栖市を中心として、隣接県も含む工業地域。需要者は同一需給圏の重化学工業、物流、発電業等を行う法人である。重化学工業がやや停滞気味であるが、多様な業種が集積しており、価格水準も低位であることから需要は認められる。画地規模によるバラツキも大きいため、中心となる総額の価格帯の把握は困難であるが、㎡単価は１万円台半ば程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の工場が多い工業地であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は見送った。取引事例比較法は事例の収集範囲を広げて行っているが、いずれも規範性のある事例を採用しており、取引の実態を適切に反映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。収益価格については、大規模工場の賃貸市場は未成熟であるため試算を行わなかった。主たる市場参加者は自用目的で取引を行い、市場性を重視する。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下総橘駅北方
距離	13000 m
土地の状態
土地面積	45565.9 坪 (150641 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模工場等が建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神栖市茨城県神栖市奥野谷字浜野６２２３番６５外
標準地の範囲
東	1300 m
西	500 m
南	1000 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	470 m
奥行き	320 m
面積	150000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した工業地域であり現状のまま推移するものと予測する。新型コロナによる景気の不透明感等もあるが、現状では地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (2)生産型工業地の需要はやや停滞しているが、物流型工業地、発電所用地の需要は増えてきており、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,202 円 1平米 1万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の需要の中心は圏央道沿線の工業地であり、臨海型工業地域への波及はない。新型コロナによる景気の不透明感がある。 (2)新型コロナウイルス、脱炭素化等により、重化学工業はやや停滞。発電所、物流関連業が増加。首都圏接近性に比した地価の割安感は継続。
地域要因
(1)熟成した工業地域であり、地域要因に変動はない。 (2)鹿島港南公共埠頭に近い工業団地であり、ＬＰＧ貯蔵、化学、物流倉庫に加えて、発電所も多く見られる。奥野谷浜工業団地分譲中。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市奥野谷字浜野６２２３番６５外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,661 円／平米 5万5,081 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,496 円／平米 5万4,536 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,971 円／平米 5万6,106 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市奥野谷字浜野６２２３番６５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,189 円／平米 5万6,827 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,688 円／平米 5万5,171 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,529 円／平米 5万7,951 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	神栖（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市奥野谷字浜野６２２３番６５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,349 円／平米 4万826 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,701 円／平米 4万8,602 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,015 円／平米 5万6,252 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鹿嶋（４調査） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鹿嶋市
地域	茨城県神栖市奥野谷字浜野６２２３番６５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,120 円／平米 4万69 円／坪
推定価格 平米 坪	1万908 円／平米 3万6,062 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,679 円／平米 5万5,141 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別業務地区
特別な事情